L’une des missions essentielles du conseil syndical est de vérifier avec minutie les différentes factures qui sont imputées sur les charges de la copropriété.
Parmi elles, il faut en particulier contrôler celles provenant du syndic compte tenu du fait qu’il est le seul prestataire de la copropriété à pouvoir produire les factures et se faire directement payer sur le compte bancaire de la copropriété en prélevant les sommes.
A ce titre, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à joindre à la convocation d’assemblée générale l’état détaillé des sommes qu’il perçoit au titre de sa rémunération.
C’est dans ce cadre qu’à la suite d’un contrôle, le conseil syndical a relevé une facture produite par le cabinet LACAZE & HENRY IMMOBILIER qui est pour le moins surprenante.
Avant de la présenter, rappelons le cadre en matière de tenue d’assemblée générale et les conditions de facturation de prestations supplémentaires.
I - Des conditions définies dans le contrat-type de syndic
Le point 7.1.2 du contrat-type définit les modalités de prestations liées à la tenue de l’assemblée générale comprises dans le forfait de base
Trois éléments doivent être identifiés.
Il s’agit de la durée de l’assemblée générale qui doit s’exprimer en heure, le créneau dans lequel elle doit se dérouler et si seul le syndic ou un ou plusieurs préposés sont compris dans les honoraires du forfait de base.
Ces éléments mentionnés permettent de savoir si la prestation liée à la tenue de l’assemblée générale est comprise dans le forfait de base ou au contraire si elle est dépassée permettant alors au syndic de facturer des vacations supplémentaires.
En ce qui concerne le contrat du cabinet LACAZE & HENRY IMMOBILIER, il est prévu une tenue d’assemblée générale d’une durée de 2 heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 17 h à 19 h qui comprend la présence du syndic et d’un ou plusieurs préposés.
Voici donc l’extrait de son contrat :
Voyons à présent « la sublime facture » que le conseil syndical d’une copropriété gérée par le cabinet LACAZE & HENRY IMMOBILIER a découverte.
II – Une facture à prestation multiple
Voici donc la facture dans son intégralité :
Que constatons-nous ?
Il s’agit d’une facture qui se décompose en trois parties et qui a le mérite d’être suffisamment explicite pour s’interroger sur la légalité des prestations facturées.
Tout d’abord, on peut relever dans l’objet que l’assemblée générale s’est tenue de 17 h 30 à 19 h 45 soit 2 h 15.
Par conséquent, le syndic serait en droit de facturer 45 minutes de vacation supplémentaire puisque son contrat prévoyait un créneau horaire de tenue d’assemblée générale qui se terminait à 19 h.
Or, à la lecture de la facture, on relève différentes prestations facturées qui n’ont pas lieu d’être.
En premier lieu, est facturé le déplacement du préposé du syndic pour un montant de 140 euros alors qu’il revient au syndic d’assurer cette tâche dans le cadre des honoraires de base.
Et pour cause, le contrat-type ne prévoit nullement que le syndic puisse facturer en vacation supplémentaire le déplacement de son préposé pour se rendre à l’assemblée générale.
Par ailleurs, le syndic facture 2 h 15 d’intervention du préposé considérant sûrement que seul le syndic était compris dans le forfait.
Or, à la lecture du contrat du cabinet LACAZE & HENRY IMMOBILIER, la mention « un ou plusieurs préposés » n’est pas rayée impliquant que leur intervention doit être comprise dans le forfait de base.
Cerise sur le gâteau, le syndic facture deux minutes pour le traitement des votes par correspondance alors même que cette tâche ne peut pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire puisqu’elle est incluse dans les honoraires du forfait de base.
Profitons de cet abus pour mettre en évidence la mesquinerie de ce syndic qui est prêt à facturer deux minutes d’intervention pour récupérer 6,67 euros.
Sachant pertinemment que cette facture présente pour le moins des prestations abusives dans sa grande bonté, il a accordé un « geste commercial » pour le déplacement d’un montant de 93,33 euros impliquant que la copropriété n’a payé que 46,67 euros, ce qui est encore abusif.
Voilà donc la démonstration de facture qui paraît en tout point conforme mais qui en réalité est abusive.