Il est toujours étonnant de constater comment certains cabinets de syndic interprètent la mise en place de dispositions légales créant en définitive un nouveau contexte qui met en difficulté aussi bien la copropriété que les copropriétaires et le syndic.
La situation est d’autant plus troublante que ces syndics utilisent l’assemblée générale pour faire voter des résolutions qui n’ont aucun sens et qui au mieux ont pour objet de confirmer une disposition légale, au pire de la détricoter ne sachant plus finalement quelle est la règle qui doit en définitive être appliquée.
A ce titre, voyons donc les trois résolutions inscrites dans un même ordre du jour d’une assemblée générale établi par le cabinet MDRC qui s’est tenue le 15 septembre dernier.
I - Approximations légales sur la notification électronique de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale
Sans plus tarder, voici les questions 7 et 8 inscrites dans l’ordre du jour de la convocation de l’assemblée générale :
La présentation de ces questions et résolutions se révèle à plusieurs égards problématique.
Tout d’abord, le cabinet MDRC met au vote des copropriétaires l’envoi des convocations et du procès-verbal par voie électronique.
Or, il s’agit d’un principe imposé par l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 impliquant qu’aucune autorisation de l’assemblée générale ne soit nécessaire.
D’ailleurs, il est intéressant de relever que d’autorité ce syndic a considéré que l’envoi des convocations de manière électronique se votait à la majorité de l’article 24 alors que celui du procès-verbal à la majorité de l’article 25.
Où a-t-il trouvé cette information et cette distinction ? sûrement pas dans la loi du 10 juillet 1965.
Mais encore, comment ce syndic réagirait si la résolution était refusée ?
Cela interdirait-il aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir recevoir leur convocation ou procès-verbal d’assemblée générale de manière électronique ?
Dans le même esprit, dans la mesure où cette résolution est adoptée, cela interdirait-il aux opposants d’activer leur droit à demander de recevoir leur convocation et procès-verbal par voie postale ?
Par ailleurs, le terme « mail » figurant dans la question n’est pas suffisamment précise car il signifierait que le syndic est en mesure de notifier la convocation voire le procès-verbal à l’égard des opposants ou défaillants sur leur adresse mail en utilisant les procédés communs.
Or, l’article 42-1 de la loi exige une notification électronique réalisée par un prestataire de service de confiance qualifié qui correspond à des exigences qui sont notamment fixées à travers l’article 64-5 du décret du 17 mars 1967.
Cette résolution ne doit évidemment pas faire l’objet d’un vote à défaut de pouvoir chambouler le fonctionnement de la copropriété.
Abordons une seconde approximation tout aussi déroutante.
II - Approximations sur l’usage de la visioconférence
Dans cette même convocation d’assemblée générale figure une question intitulée « Autorisation de tenue des assemblées par Visio-Conférence » qui prévoit à travers la résolution un process nullement prévu par la loi.
Sans plus tarder, voici sa rédaction :
Ainsi ce syndic demande de valider le principe que tout copropriétaire qui participe à l’assemblée générale par Visio-Conférence doit, deux jours avant sa tenue, remettre un questionnaire de vote sous peine de ne pas prendre en considération les décisions formulées.
Le cabinet MDRC fait encore une fois un amalgame sur les dispositifs prévus à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui donne la possibilité au copropriétaire d’une part de voter par correspondance grâce à un formulaire et d’autre part de participer à l’assemblée générale à distance grâce à de la vidéoconférence.
A partir du moment où le copropriétaire participe à l’assemblée générale, même de manière électronique, l’envoi préalable d’un formulaire n’a aucun sens.
Mais plus encore, l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu’en présence du copropriétaire à l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance reçu en amont n’est pas pris en compte.
Voilà comment en trois résolutions inscrites dans une même convocation d’assemblée générale, le syndic a réussi à créer une réalité juridique parallèle qui provoque une confusion et surtout un risque de contestation des résolutions adoptées.