ABUS DE LA SEMAINE N° 4007
Le cabinet Vertfoncié fait fi de la loi du 10 juillet 1965
On connait les syndics qui n’ont toujours pas fini de lire la loi sur la copropriété, les syndics qui pensent que les textes réglementaires sont pour les autres, et voici à présent le cas du cabinet VertfonciÉ qui « réécrit » tout simplement la loi, bien sûr, à son avantage.
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L’annulation d’une assemblée générale sur la base d’un motif fallacieux
Il s’agit ici d’une assemblée générale convoquée le 11 juin 2015 et pour laquelle plusieurs questions ont été inscrites à l’ordre du jour à l’insu du conseil syndical.
La présidente du conseil syndical a donc fait savoir qu’elle voterait contre ces questions.
Le syndic a alors tout simplement annulé la tenue de l’assemblée générale au motif que « le quorum nécessaire n’a pas été atteint pour tenir l’assemblée générale ordinaire ! ».
Voici le courrier que le syndic VertfonciÉ a envoyé aux copropriétaires (attention, défense de rire) :
« Objet : assemblée générale
Cher copropriétaire,
Nous vous rappelons que faute de présence suffisante le quorum nécessaire n’a pas été atteint pour tenir l’assemblée générale ordinaire.
Nous allons donc convoquer une assemblée générale en seconde lecture pour le mois de septembre 2015. La date est à définir avec le conseil syndical. Cette assemblée sera facturée. »
Le seul problème pour ce cabinet de syndic est que la loi ne prévoit aucun quorum minimum pour que se tienne une assemblée générale.
Et pour cause, la plupart des décisions se votent à la majorité des millièmes des présents et représentés (article 24).
Ainsi, il suffit d’un seul copropriétaire présent pour que l’assemblée générale puisse se tenir.
Quant aux questions se votant à la majorité des millièmes des voix du syndicat de copropriétaires (article 25), la loi prévoit qu’à partir du moment où la résolution a recueilli un tiers des millièmes des voix des copropriétaires, la plupart des questions peuvent alors être votées en deuxième lecture, à la majorité simple des présents et représentés (article 25-1).
Et cette possibilité existait lors de cette assemblée générale, puisque les copropriétaires présents et représentés détenaient plus d’un tiers des millièmes (34127/100000).
Cette annulation d’assemblée générale décidée unilatéralement et d’autorité est donc illégale, d’autant plus que ce syndic n’a pas envoyé de procès-verbal de cette assemblée générale. En effet, la jurisprudence a considéré que, même si l’assemblée générale ne s’est pas tenue pour absence totale de copropriétaires, le syndic est tout de même tenu d’établir un procès-verbal dit « de carence ».
Le syndic est donc en totale infraction.
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Une re-convocation facturée au syndicat de copropriétaires
Il semble que ce syndic n’a pas froid aux yeux, puisqu’au-delà d’annuler en toute illégalité une assemblée générale ordinaire, il précise dans son courrier qu’une seconde assemblée générale sera convoquée et prise en charge aux « frais de la princesse », alias le syndicat de copropriétaires.
Ainsi, pour ce dernier, c’est la triple peine :
- annulation de l’assemblée générale pour motif fallacieux ;
- déplacement des copropriétaires pour assister à l’assemblée générale sans suite ;
- facturation d’une assemblée générale supplémentaire à la charge de la copropriété.
L’ensemble de ces fautes justifie l’envoi d’un courrier au Président directeur général de ce cabinet de syndic.
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Courrier envoyé à Monsieur Emmanuel Remy, PDG du cabinet Vertfoncié
«Monsieur Emmanuel REMY
Président de VERTFONCIÉ
23, rue de la fraternité
95460 EZANVILLE
Référence de la copropriété : Résidence ……….
Monsieur le Président directeur général,
En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires – comptant plus de 14.000 immeubles adhérents - je suis saisi par la présidente du conseil syndical de la résidence citée en référence suite à l’annulation de l’assemblée générale.
Le 11 juin 2015, votre cabinet de syndic a pris l’initiative d’annuler en pleine séance la tenue de l’assemblée générale sous prétexte que : « faute de présence suffisante, le quorum n’a pas été atteint pour tenir l’assemblée générale ».
Ce motif a d’ailleurs été repris dans un courrier que votre cabinet a envoyé à l’ensemble des copropriétaires en précisant qu’une seconde assemblée générale serait tenue aux frais du syndicat des copropriétaires.
Or, je vous rappelle que la loi du 10 juillet 1965 ainsi que son décret ne prévoient aucun quorum minimum pour que l’assemblée générale puisse valablement se tenir.
Et pour cause, la plupart des décisions se prennent à la majorité des présents et représentés.
Quant aux résolutions nécessitant d’obtenir un vote à la majorité absolue des voix des copropriétaires ; l’article 25-1 de la loi précitée prévoit un dispositif allégé, dans le cas où la question n’a pas obtenu la majorité nécessaire.
En effet, si lors de la première lecture, la résolution a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat des copropriétaires, le syndic peut alors procéder à un second vote, qui impose uniquement d’obtenir un vote de la majorité des présents ou représentés.
L’ensemble des copropriétaires présents lors de cette assemblée générale détenaient plus du tiers des voix du syndicat de copropriétaires puisqu’ils représentaient 34127/100000
La grande majorité des questions portées à l’ordre du jour pouvaient donc faire l’objet d’un vote sans qu’il soit nécessaire de les reporter à la tenue d’une assemblée générale ultérieure.
Au-delà du préjudice financier que vous comptez faire supporter au syndicat des copropriétaires, votre décision arbitraire d’annuler l’assemblée générale bloque la prise de décisions sur des questions importantes relatives à la bonne gestion de la copropriété.
Nous vous demandons donc de re-convoquer dans les plus brefs délais l’assemblée générale, conformément à l’ordre du jour élaboré avec le conseil syndical et de prendre en charge l’intégralité des frais que suscite la tenue de cette seconde assemblée générale.
A défaut, nous serions contraints de porter cette affaire devant les différentes instances compétentes afin que ce type d’agissements soit sanctionné.
Je vous prie de bien vouloir agréer, Monsieur le Président, l’expression de mes salutations distinguées.
Emile Hagège
Directeur général de l’ARC »
Comme vous le savez, à l’ARC, on encourage les bonnes pratiques. Alors si - suite à ce courrier - ce syndic revenait à la raison et corrigeait ses erreurs sans pénaliser la copropriété, nous nous ferions évidemment un plaisir de l’écrire et de vous en tenir informé.