ABUS DE LA SEMAINE
N° 4097 :
Optimal Syndic :
encore un contrat type de syndic « tout sauf conforme »
Nous avons actuellement une affaire judiciaire en cours contre le cabinet Optimal Syndic, suite à la publication d’un ancien abus.
Comme toujours, nous attendons sereinement l’audience ainsi que la future décision de justice.
En parallèle de cette affaire, nous avons récemment eu copie du contrat type de ce cabinet dans lequel il est indiqué « conforme à la loi ALUR et au décret n°2015-342 du 26 mars 2015 ».
Mais voilà, le seul problème est que ce contrat est loin, très loin d’être conforme aux dispositions réglementaires ou légales.
Mais ce qui est le plus insupportable, c’est que ce syndic essaye de faire croire aux copropriétaires que son contrat inclut « généreusement » dans ses honoraires de base des tâches qui pourraient pourtant faire l’objet de prestations complémentaires ce qui est, n’ayons pas peur des mots, trompeur (espérons qu’il nous assignera pour que l’on puisse s’expliquer devant le juge...).
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Des informations mensongères figurant dans ce contrat
Le décret du 26 mars 2015 a élaboré un contrat type que tout syndic, aussi bien professionnel que bénévole, est tenu de respecter sans dérogation possible.
Ce contrat type détermine non seulement une présentation stricte (non modifiable), mais définit surtout une liste exhaustive des prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Autrement dit, les prestations qui ne sont pas expressément listées dans le contrat sont réputées être incluses dans le forfait de base.
Néanmoins, le cabinet Optimal Syndic fait croire qu’il inclut, dans son forfait, certaines prestations supplémentaires alors qu’il s’agit de tâches qui doivent obligatoirement entrer dans sa rémunération de base.
Voici en effet ce qu’il écrit dans son contrat :
« b. les prestations particulières ou privatives.
Dans le cadre du contrat « forfait optimal », Optimal Syndic assurera par ailleurs sans facturation d’honoraires complémentaires toutes les missions particulières listées ci-dessous : [...] »
Or, nous retrouvons dans cette liste un nombre important de prestations entrant dans le forfait de base :
- les visites de l’immeuble ;
- la tenue de l’assemblée générale pendant les heures ouvrables ;
- la gestion des compteurs ;
- la fourniture d’extranet ;
- la demande d’avis écrit du conseil syndical pour toute dépense dépassant une somme votée en assemblée générale ;
- la conservation des archives...
Cette clause n’est pas conforme au contrat type et induit en erreur les copropriétaires sur la nature des prestations qui doivent obligatoirement relever du forfait de base.
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Les dispositions illégales
Par ailleurs, rappelons que la loi ALUR a renforcé les dispositions de la loi BOUTIN (visées dans la loi du 10 juillet 1965 par l’article 18-1 A) qui précisent au sujet des honoraires de syndic relatifs aux travaux votés en assemblée générale :
« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. »
Peu importe la loi, le cabinet Optimal Syndic prévoit en toute illégalité dans son contrat la clause suivante :
« Travaux votés en Assemblée générale et gestion de l’entretien :
- Gestion administrative et financière éventuelle des travaux votés en assemblée générale compris dans le forfait si montant des travaux inférieur à 5.000,00€ HT, au-delà à titre indicatif 2.5% du montant HT des travaux, TVA en sus voté en assemblée générale
- Remise en concurrence si nécessaire des prestataires, vérification de la bonne application des contrats
- Souscription des contrats d’entretien. »
Mais ce n’est pas tout, on peut aussi trouver la facturation du « pré état daté » pour la « modique somme » de 320 euros alors que le décret sur le contrat type ne la permet pas et qu’une réponse ministérielle a rappelé que le « pré état daté » n’a jamais existé et ne peut être facturé : www.arc-copro.com/1h5g.
C’est tout ? Et non !
Le syndic « OPTIMAL » prévoit deux montants d’honoraires différenciés : un sans les frais de photocopies, l’autre en les incluant. Or, là encore, le décret impose d’inclure les frais de photocopie aux honoraires sans prévoir d’option alternative.
Décidément, ce sont toujours les syndics qui ont le plus à se reprocher qui n’hésitent pas à nous assigner.
À suivre donc.