ABUS DE LA SEMAINE N° 4247 Le cabinet SOGEAB EXCOGIM se prend les pieds dans le tapis

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Abus
04/07/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4247 Le cabinet SOGEAB EXCOGIM se prend les pieds dans le tapis

 
Il y a des syndics qui font de longs discours, se présentant comme transparents sans s’apercevoir qu’ils donnent des informations incohérentes et surtout inexactes.
 
Voyons donc ce qu’écrit le cabinet SOGEAB EXCOGIM dans une des questions portées à l’ordre du jour, relative à son « renouvellement de contrat » qui, rappelons-le n’existe pas, puisqu’un contrat de mandat ne se renouvelle pas mais se vote comme un nouveau contrat.
  1. Notification du procès-verbal comprise dans le forfait

Voici ce qu’écrit le cabinet SOGEAB EXCOGIM pour présenter son contrat type :
 
« 5°) Renouvellement du cabinet SOGEAB aux fonctions de syndic et approbation du contrat de syndic
 
(…) les frais administratifs, de reprographie, de notification de procès-verbaux sont désormais intégrés dans le forfait de gestion courante. »
 
Ainsi, ce syndic indique que les notifications du procès-verbal sont désormais intégrées dans le forfait de base. Cette affirmation est incorrecte puisque le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type précise que seules les photocopies (et non les notifications) doivent être incluses dans le forfait.
 
C’est d’ailleurs ce que prévoit le point 7.1.1 du contrat type qui précise expressément que « les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ».
Ainsi, il y a deux hypothèses, soit :
  • le syndic l’a fait de manière préméditée pour obtenir le vote de son contrat ;
  • il a confondu les photocopies et les notifications du procès-verbal.
En tout état de cause, le résultat est le même. Le syndic ne pourra pas facturer les frais postaux liés à la notification du procès-verbal à partir du moment où c’est lui-même qui en a fait la proposition.
  1. Un syndic qui devrait arrêter de réfléchir

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise de manière exhaustive les frais de recouvrement pouvant être imputables uniquement au copropriétaire défaillant.
 
Il prévoit notamment la possibilité de facturer une lettre de relance, uniquement après l’envoi d’une mise en demeure. D’ailleurs, le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type a repris in extenso ces actes pour que le syndic puisse indiquer un coût.
 
Malgré cela, voyons donc comment le cabinet SOGEAB EXCOGIM essaye de « faire son malin » pour facturer la première lettre de relance envoyée avant la mise en demeure.
 
Lisons le reste de la résolution concernant son « renouvellement de contrat » :
 
 « (…) Pour rappel, afin d’être en conformité avec la nouvelle législation, le recouvrement des charges s’effectuera selon les modalités suivantes :
 
En cas d’appels de fonds impayés, le syndic notifiera une lettre de relance sous forme de mise en demeure avec AR imputable directement au copropriétaire concerné.
 
Cette lettre lui sera facturée 12,5€ HT, soit 15€ TTC.
 
Cette première lettre de relance sera suivie d’une deuxième mise en demeure facturée directement au copropriétaire défaillant 33,33€ HT soit 40€ TTC. »
 
Ainsi, ce syndic essaye de faire croire que la « nouvelle » législation en matière de recouvrement des charges prévoit une « pseudo » lettre de relance sous forme de mise en demeure qui n’en serait pas une mais qui serait moins chère que la « vraie » mise en demeure…
 
Bref, c’est à n’y rien comprendre car bien évidemment ni la « nouvelle», ni « l’ancienne » loi, ni le décret du 26 mars 2015 n’ont prévu ce type de lettre de relance.
 
Le plus grave pour ce syndic, c’est qu’encore une fois, il se met tout seul en porte-à-faux vis-à-vis de la copropriété.
 
En effet, un copropriétaire débiteur pourra argumenter que la mise en demeure envoyée par ce syndic correspond à la « lettre de relance sous forme de mise en demeure » et réclamer qu’elle soit facturée 15 euros TTC et non 40 euros.
Chers syndics, cessez de jouer au plus malin, respectez les textes, et surtout les copropriétaires.
 
Vous verrez, vous serez mieux considérés, autant par les copropriétaires que les associations et… vos propres salariés.