Nous avons déjà expliqué que les honoraires de travaux représentaient pour les syndics un moyen d’augmenter de manière importante leurs profits.
Ainsi, bien souvent, le montant réclamé n’est pas en corrélation avec le surplus effectif de travail effectué par le syndic.
C’est pour cela que nous préconisons que les syndics justifient impérativement les honoraires qu’ils réclament, sachant que ces derniers doivent, de toutes les façons, être validés en assemblée générale.
Voyons donc à travers deux ordres du jour élaborés par les cabinets Loiselet & Daigremont comment sont présentés les honoraires de suivi des travaux.
Comme on le constatera, les cabinets de Loiselet & Daigremont ne rédigent pas de la même façon leurs résolutions lorsque la copropriété est adhérente ou non à l’ARC.
1. Une résolution d’honoraires de suivi de travaux abracadabrantesque
Voici donc la résolution inscrite dans l’ordre du jour d’une copropriété non adhérente à l’ARC :
Respirons calmement par le nez et pointons les graves dérives constatées :
0. Le syndic fait voter dans une même résolution le principe des travaux, la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical, et ensuite ses honoraires.
Il s’agit là d’une résolution gigogne, ne permettant pas aux copropriétaires de distinguer leurs votes. Une méthode courante utilisée par les syndics pour imposer leurs honoraires de travaux, à défaut que la réalisation de travaux soit validée.
-La résolution fait croire que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose une confirmation par l’assemblée générale du barème des honoraires de suivi de travaux. Or, ce que la loi impose surtout c’est un débat sur les honoraires du syndic pendant l’assemblée générale afin que les copropriétaires décident en toute connaissance de cause du montant définitif qui sera octroyé au syndic.
-Le syndic souhaite percevoir deux types d’honoraires pour le suivi de travaux : l’un pour la gestion administrative et financière et l’autre pour la gestion technique. Par ce procédé, pour des travaux de moins de 500.000 euros ce syndic serait en droit de réclamer deux fois 3%, soit au final 6% du montant global. Une hérésie compte tenu du fait que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 parle d’une rémunération au singulier, et non de plusieurs types d’honoraires.
Analysons à présent une résolution d’honoraires de suivi de travaux émanant cette fois ci d’un ordre du jour d’une copropriété adhérente à l’ARC.
2. Une résolution presque conforme aux exigences légales
Voici maintenant la résolution de suivi de travaux d’une convocation d’assemblée générale d’une copropriété adhérente :
Comme on le constate, cette résolution ne fait pas l’amalgame entre le vote des travaux et les honoraires du syndic.
Plus encore, cette fois ci le cabinet Loiselet & Daigremont ne sollicite que des honoraires de suivi administratif et financier et ne porte pas au vote les honoraires pour la gestion technique.
Néanmoins, nous pouvons soulever deux points importants. Même si la loi prévoit effectivement une présentation d’honoraires dégressifs en fonction du montant des travaux, celle-ci reste une simple proposition qui doit être validée ou renégociée à la baisse si le syndicat de copropriétaires considère qu’ils sont inappropriés.
Par ailleurs, signalons que les honoraires de suivi de travaux doivent être calculés sur le montant hors taxes des travaux.
Ainsi, lorsque le syndic propose comme honoraires 3% hors taxes sur des travaux coûtant entre 1 et 50.000 euros, il s’agit du montant HT et non TTC.
Un petit détail qui peut représenter un écart important.
Sacré Loiselet !
Apparemment la perfection n’est pas atteignable.
Gardez donc les yeux grands ouverts, et surtout, surtout lorsque c’est Loiselet & Daigremont qui est votre syndic.