ABUS DE LA SEMAINE N° 4456 : Le cabinet IMAX LEVEIL, un max d’abus

08/01/2019 Abus

C’est simple, à chaque fois qu’un membre du conseil syndical nous envoie une convocation d’assemblée générale pour la contrôler, nous trouvons notre lot d’abus.

Celui que nous détestons particulièrement est quand le syndic essaie d’enfumer les copropriétaires avec des pseudos obligations légales ou recommandations de telle ou telle instance afin d’obtenir plus facilement un vote.

A l’approche de la préparation des convocations d’assemblée générale, il est important pour l’ARC de dénoncer toute question ou résolution farfelue ou illégale.

Nous allons donc cette fois-ci dénoncer la question illégale indiquée dans la convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet IMAX LEVEIL, concernant la gestion des archives.

Avant cela, faisons tout d’abord un focus sur les réelles obligations légales en la matière afin de mieux mettre en exergue les manipulations de ce syndic.

I. Une obligation de proposition et non de transfert

L’alinéa 6 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic doit : « […] soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic […] »

Ainsi, la seule obligation du syndic est d’inscrire à l’ordre du jour une question afin que les copropriétaires se prononcent sur le choix de transférer ou non la gestion des archives auprès d’une société spécialisée.

S’ils votent contre, le syndic est tenu d’assurer cette tâche qu’il ne peut facturer en supplément à la copropriété puisque conformément à l’article 33 du décret du 17 mars 1967, cette prestation doit être incluse dans les honoraires du forfait de base.

C’est d’ailleurs pour cela que les syndics tentent d’inciter, voire de forcer les copropriétaires à voter le transfert leur permettant ainsi de basculer une prestation qu’ils doivent prendre à leur charge sur les deniers de la copropriété.

A ce titre, voyons comment le cabinet IMAX LEVEIL procède.

II. Une résolution basée sur de l’intox

Afin de mieux comprendre la manipulation de ce syndic, voyons tout d’abord la question et la résolution telles que rédigées dans la convocation d’assemblée générale :

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Eh oui ! Ce syndic évoque la recommandation n°20 de la commission relative à la copropriété ainsi que la loi ALUR.

Or, comme nous l’avons indiqué dans le point précédent, la loi ALUR n’a jamais imposé aux syndicats des copropriétaires de voter le transfert à une société spécialisée.

Mais encore, même la recommandation n’a jamais ne serait-ce que suggéré que le syndicat des copropriétaires vote le transfert des archives.

Au contraire, elle indique qu’il en revient au syndic de faire appel à une société extérieure pour que lui-même assume de manière intégrale son obligation de conserver les archives.

Voici donc l’ensemble des recommandations de la commission relative à la copropriété en matière d’archives :

 

Recommande :

 – au syndic, de conserver les documents relatifs à l'immeuble et au syndicat pendant les délais requis par les textes spécifiques, ou pendant les délais de prescription applicables à certaines actions judiciaires ;

 – au syndic, de conserver, en outre, sans condition de délai, tous les documents qui peuvent présenter un intérêt pour le syndicat ou être utiles au suivi d'une bonne administration de l'immeuble ;

 – au syndic, de prévoir un local où seront conservées les archives en vue de leur consultation et de leur duplication ;

 – au syndic, de prévoir un classement des archives permettant de distinguer celles pouvant apparaître utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble (« archives vivantes »), de celles qui ne présentent plus, pour cette gestion, d'intérêt immédiat (« archives dormantes »), les premières devant être rapidement et facilement accessibles ;

 – au syndic, d'effectuer, en fonction des durées impératives ou opportunes de conservation affectant chaque catégorie de document, un tri périodique des archives, et de prévoir l'élimination des documents devenus manifestement inutiles ;

 – au syndic, de soumettre au conseil syndical la liste des pièces dont la destruction, à la suite de ce tri, est envisagée, étant précisé que ce formalisme n'apparaît, cependant, pas utile pour le tri des correspondances courantes ;

 – au syndic, si les « archives dormantes » représentent un volume trop important, de faire appel, après avis du conseil syndical, à une entreprise spécialisée dans la conservation des archives, étant observé, en l'état actuel du droit, que les documents dupliqués ou conservés par une méthode électronique n'ont pas la même valeur probante que les documents originaux ;

 – au syndic, dès lors que les « archives dormantes » seront conservées par une entreprise spécialisée, d'établir des bordereaux d'archivage mentionnant le contenu et la date du versement effectué auprès de cette entreprise, afin, le cas échéant, de faciliter l'accessibilité aux documents recherchés ;

 – au syndic, de transmettre au président du conseil syndical, si la demande en ce sens lui en est faite, une copie de ces bordereaux d'archivage ;

 – au syndic, de consigner dans un procès-verbal les documents prévus par des textes législatifs ou réglementaires qui, à la suite de ce tri, devront être détruits ;

 – au syndic, de transmettre au président du conseil syndical, si une demande en ce sens lui en est faite, une copie de ce procès-verbal de destruction.

 

Rappelons qu’il s’agit d’un syndic professionnel qui doit répondre à un code de déontologie règlementaire fixé par le décret n°2015-1090 du 28 août 2015.

Il n’y a pas un petit problème ?

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