Il est toujours intéressant pour une association comme l‘ARC d’analyser les contrats que les syndics présentent aux copropriétaires.
Cela pour au moins deux raisons : vérifier si ces professionnels respectent la règlementation en vigueur et à défaut, que le contrat est en tout point légal.
A ce titre, nous avons étudié le contrat élaboré par le cabinet Gexio qui en apparence est bien présenté, mais qui en regardant de plus près présente de nombreuses erreurs.
Voyons cela en détail.
I. Deux informations contradictoires
Le point 7.1.1 du contrat type impose de préciser le nombre de visites annuelles que doit assurer le syndic au sein de l’immeuble.
Ce syndic affiche un barème de visites en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.
Ainsi, pour les immeubles de moins de 20 lots, une seule visite par an est prévue, et pour ceux de 100 lots, quatre visites par an.
Voyons donc comment est présenté le point 7.1.1 du contrat type du cabinet Gexio :
Mais voilà ! Lorsqu’il s’agit de passer au point 7.1.5 concernant les modalités d’honoraires, il est indiqué que le nombre de visites sur site passe à 10.
Ainsi, sur un même document, nous avons deux informations contradictoires : une fois au mieux quatre visites et une seconde fois carrément dix visites.
Peut-être que cela n’est pas si innocent mais bien volontaire, permettant de faire croire aux copropriétaires que le cabinet Gexio prévoit un nombre de visites bien supérieur à celui prévu par le règlementation alors que bien évidemment aucun barème n’est donné dans le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type.
II. Des prestations facturables en heures majorées
S’il est normal que le syndic prévoie dans son contrat un tarif différencié lorsque l’assemblée générale se tient pendant les heures ouvrables ou après, il est en revanche plus difficile de comprendre pourquoi il prévoit ce même type de variable pour d’autres prestations.
En effet, qu’est-ce qui justifie que le syndic intervienne en dehors des heures ouvrables pour la publication de l’état descriptible de division ou du règlement de copropriété ou bien pour le suivi du dossier auprès de l’assureur.
Et pourtant le cabinet Gexio prévoit pour toutes ces prestations cette hypothèse, ce qui ne nous permet pas de savoir au final si la copropriété va être facturée en tarif des heures non ouvrées au motif que le syndic a travaillé en heures supplémentaires.
Voici donc comment est présenté le point 7.2.3 du contrat type intitulé « Autres prestations » :
III. Une rémunération révisée chaque année et confirmée après coup par l’assemblée générale
Le meilleur pour la fin.
Le cabinet Gexio prévoit une petite pépite dans son contrat.
Il s’agit tout simplement d’une révision annuelle de ses honoraires (rien que ça) le premier jour de l’exercice sans indiquer l’indice de révision et qui sera confirmée après coup « par le vote en assemblée générale ».
Autrement dit, ce syndic annonce la couleur. Les copropriétaires seront donc devant le fait accompli, ne pouvant pas infirmer l’augmentation des honoraires.
Certains souhaitent sûrement lire la clause, la voici :
Eh oui ! Le culot ne tue pas…