ABUS DE LA SEMAINE N° 4575 : Le contrat Homeland devient moins intéressant après une lecture plus approfondie

05/11/2019 Abus Abus

Après les syndics en ligne, nous voici avec les syndics low-cost qui proposent pour moins cher que la moyenne une prestation qui se veut réactive, disponible et innovante.

Une approche difficile à comprendre car en parallèle, les confrères tirent la langue en invoquant que les honoraires sont trop bas, ne pouvant effectuer une prestation de qualité.

Alors comme toujours la réalité se trouve entre ces deux affirmations, sachant que plusieurs éléments sont à prendre en considération et en premier lieu l’implication du syndic dans la gestion de la copropriété.

Ceci étant, regardons comment se constitue un contrat d’un cabinet dît « low-cost » comme Homeland.

Mais avant, précisons la technique généralement mise en place par ce type de cabinet.

I. Des honoraires complémentaires difficilement calculables et comparables

La première méthode d’un contrat de cabinet low-cost est de rester très évasif sur la rémunération des prestations complémentaires.

Pour cela, ils indiquent des modalités de tarification au temps passé, ne permettant pas au conseil syndical de comparer un contrat avec un autre.

La deuxième technique est de faire croire que le syndic donne des prestations gratuites alors qu’il s’agit de tâches qui ne peuvent pas faire l’objet de facturations supplémentaires, du fait qu’elles doivent être incluses dans le forfait de base.

C’est le cas de la gratuité de l’ouverture du compte bancaire séparé, de la mise en place de l’extranet ou encore de la première lettre de relance qui de toute façon ne peuvent pas être facturés puisqu’’inclus au forfait.

Un artifice de faux gestes commerciaux.

La troisième méthode est de réduire les variables incluses au forfait pour contraindre le syndicat des copropriétaires à réclamer des interventions supplémentaires qui feront l’objet d’une facturation supplémentaire.

C’est le cas des visites de l’immeuble ou des réunions avec le conseil syndical ou encore de la durée de l’assemblée générale qui sont réduits au « minimum syndical ».

Voyons à présent le contrat du cabinet Homeland qui se veut « moins coûteux qu’un syndic traditionnel grâce à l’optimisation et à la digitalisation ».

II. Des honoraires de base agressifs

Le contrat du cabinet Homeland qui nous a été soumis concerne une copropriétaire de 88 lots pour laquelle est demandée une rémunération de base de 13 717,44 euros, soit 155,88 euros par lot alors que la moyenne est plutôt autour de 230 euros.

A priori une bonne affaire.

Mais lorsqu’on regarde de plus près, on est contraint de relativiser cette apparente bonne affaire.

Tout d’abord, on peut relever dans le contrat qu’en cas de dispense d’extranet, de transfert des archives à une société spécialisée, ce syndic consent à un rabais de ses honoraires de 0 euro.

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Eh oui, que le syndicat des copropriétaires souhaite ou non un extranet ou transfert les archives de la copropriété à une société tierce, cela n’aura pas d’impact sur les honoraires du syndic.

Passons.

Là où la visibilité se complique est lorsque ce syndic ne présente quasiment aucun coût de prestation complémentaire.

En effet, tout est facturé au temps passé, ne permettant pas à un conseil syndical de faire la comparaison avec un autre contrat.

Le seul critère clairement présenté est les honoraires de base.

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La seule exception est l’affichage des prix pour les prestations que le syndic ne pourra pas justifier si elles sont facturées au temps passé.

Ainsi, il réclame 39 euros pour la mise en demeure à l’égard d’un tiers, 360 euros pour l’établissement de l’état daté ou encore 99 euros pour remettre les informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic.

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Plus criticable, ce syndic sort les vieux procédés du faux geste commercial en indiquant que la première lettre de relance est incluse au forfait :

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Il ne s’agit pas d’un cadeau, mais d’une obligation légale et règlementaire.

D’ailleurs, cette ligne a été ajoutée délibérément dans le contrat de Homeland, comme le font « les mauvais syndics de l’ancienne génération ».

Mais ce n’est pas tout.

Ce contrat d’Homeland est vide de contenu.

En effet, rappelons qu’il s’agit d’un contrat pour une copropriété de 88 lots.

Et pourtant, une seule visite de l’immeuble est prévue d’une heure.

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Ainsi, s’il est nécessaire de réaliser une deuxième, voire une troisième ou une quatrième visite, il faudra payer en plus et au tarif horaire de 120 euros.

Idem, le contrat prévoit une réunion du conseil syndical d’une heure et demie et uniquement en vue de la préparation de l’assemblée générale, ce qui est illégal puisque le contrat type ne limite pas les réunions du conseil syndical uniquement à la préparation de l’assemblée générale annuelle.

Autrement dit, si le conseil syndical veut faire une réunion avec le gestionnaire pour faire un point sur les travaux, les sinistres ou un contrôle de comptes de mi exercice, il faudra alors encore une fois payer au tarif horaire.

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 Ce même procédé est utilisé pour la tenue de l’assemblée générale, uniquement deux heures et les heures supplémentaires sont payées en prestations supplémentaires.

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Comme on le voit, derrière les contrats « low-cost » se cachent des points, voire des abus à bien identifier et analyser sachant que nous n’avons pas abordé dans cet article la question de l’efficacité de ce type de syndic.