Décidemment, avec les syndics, on n’est jamais au bout de nos surprises.
Il y a toujours du nouveau et chaque semaine où l’on pense qu’elle sera calme, on se retrouve avec de nouveaux abus, ou du moins des fortes interrogations nous obligeant à pousser nos investigations.
A ce titre, voyons le contrat très intéressant ou plutôt devrions-nous dire instructif du cabinet Le Terroir.
I. Une information qui n’a pas à figurer au contrat mais qui reste intéressante
Le contrat du cabinet Le Terroir est très original, mais surtout illégal puisque plusieurs dispositions sont tout simplement rayées, y compris lorsqu’on ne voit pas trop l’intérêt.
Ainsi, le point 7.1.4 qui précise les possibilités pour la copropriété de voter la dispense pour le syndic d’ouvrir un accès sécurisé dématérialisé ou bien de confier les archives à une société tierce spécialisée a été rayé.
Pourquoi un tel diktat ?
Plus ennuyeux, ce syndic raye d’autorité dans son contrat toute possibilité de réduction des honoraires en cas de dispense d’extranet ou lorsque l’assemblée générale confie ses archives à une société spécialisée :
Même constat, d’autorité ce syndic raye la possibilité de visite supplémentaire avec la remise d’un rapport ou en présence du conseil syndical :
On constate bien comment fonctionnent l’élaboration de contrat chez le cabinet Le Terroir : On négocie, mais sans négociation.
Mais il y a plus intéressant. Ce syndic mentionne en introduction de son contrat deux informations non obligatoires qu’il raye, mais qui nous mettent la puce à l’oreille.
En voici la reproduction :
Ce syndic affirme n’être ni intermédiaire d’assurance, ni intermédiaire en opération de banque.
Cette information nous impose d’aller plus loin dans l’investigation.
II. Un dossier à creuser
Le syndic joue la carte de la transparence en faisant figurer dans son contrat le fait qu’il n’est pas immatriculé Orias, impliquant que d’autres syndics peuvent l’être.
L’élément plus intéressant est que ce numéro peut en réalité couvrir deux activités qui sont : celle de courtier en assurance, mais aussi celle d’intermédiaire en opération de banque.
Selon le site officiel de la Banque de France, un intermédiaire en opération de banque a pour objet « de présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. […] »
Ce même site ajoute que « l’intermédiaire en opération de banque est un service de paiement toute personne qui exerce à titre habituel contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique. »
Ainsi, le syndic se fait également rémunérer par l’établissement bancaire en tant qu’intermédiaire en opération de banque.
Il serait donc intéressant que lorsque le conseil syndical constate sur le contrat de son syndic qu’il dispose d’un numéro Orias, qu’il l’interroge sur son ou ses activités.
D’ailleurs, il est possible d’aller vérifier cette information directement sur le site de la Banque de France à partir du site Orias.fr.
Plus gênant, cette rémunération en tant qu’intermédiaire en opération de banque semble être contraire à l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 qui précise :
« […] Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
En effet, l’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires résulte bien d’une mission du syndic, interdisant qu’il puisse percevoir pour cette tâche une rémunération même indirecte émanant de la banque.
Affaire à suivre, sachant que l’ARC va interroger aussi bien le ministère de la Justice que la Banque de France sur le sujet.
Merci le cabinet Le Terroir pour son information indépendante de sa volonté.