A plusieurs reprises nous avons expliqué que l’une des missions primordiales du conseil syndical est la maitrise des charges de la copropriété.
Celles-ci passent notamment par le contrôle des contrats et des factures en vérifiant s’ils sont bien indispensables et si les prix pratiqués sont bien ceux du marché.
Par ailleurs, il revient au conseil syndical lors de l’élaboration de l’ordre du jour de s’assurer qu’il n’y a pas de questions inscrites qui provoqueraient des dérives budgétaires, entraînant soit des appels de fonds inutiles ou qui donnent une autorisation au syndic d’engager des dépenses sans réel contrôle.
A ce titre, mettons en exergue certaines questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui a été élaboré par le cabinet MPA.
I. Un budget prévisionnel accolé à l’avance permanente de trésorerie
Voici comment est présentée la question relative au vote du budget prévisionnel à l’ordre du jour :
Que constatons-nous ? Ce syndic prévoit dans la même résolution, le vote d’un budget prévisionnel, avec la constitution d’une avance de trésorerie.
Par ce procédé, les copropriétaires se retrouvent contraints de voter les deux principes, impliquant qu’au-delà de financer le budget prévisionnel, ils devront supporter des appels de fonds supplémentaires qui représentent 1/6 du budget prévisionnel.
Or, soyons clair, ce type de résolution est illégal, car elle ne doit être traitée que d’un principe, et non de deux décisions.
Plus grave encore, rien n’oblige le syndicat des copropriétaires a constitué une avance de trésorerie, qui atteint le plafond maximal de1/6 du budget prévisionnel.
En effet, il s’agit d’un ratio plancher prévu à l’article 35 du décret du 17 mars 1967 justement pour éviter des dérives budgétaires et non d’une exigence à atteindre.
C’est donc un premier carton jaune !
II. Autorisation donné au conseil syndical pour engager des dépenses
Voici, une autre question prévue à l’ordre du jour :
Mais bon sang, où ce syndic a vu que le conseil syndical pouvait disposer d’une enveloppe financière lui permettant d’engager des dépenses sans autorisation préalable de l’assemblée générale, qui viennent s’ajouter aux dépenses prévues dans le budget prévisionnel.
La seule disposition prévue dans l’article 21 du décret du 17 mars 1967, est la possibilité pour l’assemblée générale de donner une délégation expresse au conseil syndical en définissant un objet précis et un montant maximal.
D’ailleurs bien souvent, cette résolution se transforme à accorder une enveloppe budgétaire par opération et non pour l’ensemble de l’exercice.
Le plus pratique est de prévoir une ligne dans le budget prévisionnel dédiée à l’entretien de la copropriété dans laquelle est défini un montant qui pourra si nécessaire, être utilisé après concertation entre le syndic et le conseil syndical.
III. Montant que le syndic peut engager
Après le conseil syndical, c’est le syndic, qui veut sa part d’initiative, pour engager des dépenses, et bien sûr sans autorisation de l’assemblée générale.
Voici la question prévue à l’ordre du jour qui suit celle du conseil syndical :
Bien entendu, cette résolution est purement et simplement illégale, n’ayant, encore comme seul but pour le syndic que de disposer d’une latitude pour engager des dépenses, qui viennent s’ajouter à celles du conseil syndical qui s’additionnent à celles du budget prévisionnel.
Et voilà, les dépenses s’envolent sans comprendre les erreurs commises par l’assemblée générale.