Décidément, nous publions de nombreux articles relatifs aux contrats de syndics et aux factures illégales.
Pourtant le concept est simple : respecter à la lettre un contrat-type tel défini par le décret du 26 mars 2015 et facturer à la copropriété les seules prestations mentionnées.
Néanmoins, cette exigence remet en question le modèle économique de beaucoup de cabinets qui pour récupérer des copropriétés, proposent des honoraires de base agressifs et ensuite facturent des prestations supplémentaires, et ce même si elles sont illégales.
Leur approche est de considérer qu’ils ne seront pas mis en porte à faux, puisqu’ils représentent eux-mêmes les intérêts de la copropriété.
Voyons ce que le groupe Century 21 essaye de facturer à la copropriété.
I. Une validation des honoraires illégaux
L’un des moyens utilisé par les syndics pour facturer des prestations illégales n’est pas d’insérer dans le contrat des prestations illégales, mais d’inciter les copropriétaires à valider dans le cadre d’une résolution votée en assemblée générale des honoraires.
Bien entendu, ils la présentent comme étant une simple formalité en réclamant un dû pour une prestation réalisée qui s’avère dans les faits être illégale.
À ce titre, voici une résolution inscrite à l’ordre du jour d’une copropriété gérée par le cabinet Century 21.
Ce syndic réclame une rémunération d’un montant de 200 € pour envoyer un courrier à ENEDIS l’avisant de la rétrocession des colonnes montantes électriques.
Or, cette tâche de gestion courante ne peut en aucun cas faire l’objet d’une rémunération supplémentaire sachant qu’elle ne figure pas dans la liste exhaustive des tâches qui justifient une rémunération complémentaire.
Century 21 doit surement considérer qu’il est en mesure de réclamer des honoraires de base puis facturer des frais supplémentaires lorsqu’on lui demande de travailler.
Et pour cause, il s’agit d’établir un simple courrier de gestion courante pour informer la société ENEDIS de la décision du syndicat des copropriétaires de rétrocéder les colonnes montantes électriques.
Ainsi, au-delà de l’illégalité de cette facturation, c’est la mesquinerie de ce groupe qui est mise en évidence.
Le pire est qu’en laissant la situation en état, à partir du 23 novembre 2020, la rétrocession des colonnes montantes électriques se fait de droit sans que le syndic ait besoin de rédiger le moindre courrier !
C’est d’ailleurs pour cela que le cabinet Century 21 s’est empressé d’introduire cette question à l’ordre du jour afin d’obtenir de la copropriété 200 €.
II. Des illégalités qui doivent alerter le conseil syndical
Cet abus, ou plutôt cette illégalité permet de mettre en évidence l’écart qui existe entre les dispositions légales et le comportement d’un certain nombre de syndics.
Il est donc indispensable que le conseil syndical contrôle au peigne fin chacune des factures et surtout celles émanant du syndic.
Tout doit être étudié ! L’objet de la facture est à vérifier afin de savoir si le syndic est en droit de réclamer des frais supplémentaires à la copropriété.
Le cas échéant, il faudra vérifier si le montant est conforme à celui mentionné dans le contrat signé.
Si la prestation est facturée au temps passé, il faudra vérifier qu’il n’y a pas d’abus sur la durée, sachant que le syndic est censé facturer la prestation au temps passé.
Bien sûr, il faudra vérifier les éléments de base comme le taux de TVA ou bien encore que la facture concerne bien la copropriété.
Eh oui, lors d’un contrôle des comptes, il n’est pas rare de constater l’imputation de factures qui ne concernent pas la copropriété, mais un autre immeuble.
Beaucoup de travail en perspective pour le conseil syndical…