Bien que depuis 30 ans notre association dénonce les abus, nous continuons à être étonnés par les pratiques de certains syndics professionnels.
Nous sommes peut-être naïfs, mais nous n’arrivons pas à comprendre comment un syndic dit professionnel qui doit répondre à un code de déontologie réglementaire arrive à commettre autant d’abus voire d’illégalités.
L’une des pratiques bien courantes est de réclamer des honoraires pour la gestion courante puis proposer des devis de prestataire pour assurer des tâches qui sont censées être incluses dans la gestion courante.
L’objectif est clair, transférer des tâches qui incombent au syndic à un tiers en faisant supporter à la copropriété un coût lui permettant entre temps de gagner du temps et donc de l’argent.
À ce titre, voyons ce que réclame le cabinet Safar à une de ses copropriétés mandantes en matière de règlement de copropriété.
Avant cela, rappelons les obligations en vigueur en matière de mise en conformité des règlements de copropriété.
I. Des règlements de copropriété plus précis
La loi ELAN puis l’ordonnance du 30 octobre 2019 ainsi que le décret du 2 juillet 2020 ont prévu plusieurs mentions à faire impérativement figurer dans le règlement de copropriété.
Il s’agit d’éléments essentiels qui ont un impact sur les modalités de répartitions des charges auprès de l’ensemble des copropriétaires.
Parmi une des dispositions essentielles, est prévu à l’article 219 de la loi ELAN qui a modifié l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, que l’existence de parties communes spéciales et celles à jouissance privative sont subordonnées à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Autrement dit, à défaut de cette précision et même en présence d’une grille de répartition cette dernière ne pourra pas être appliquée ou du moins elle pourra être contestée.
Afin de remédier à la situation, cet article donne au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi ELAN (23 novembre 2018) pour mettre en conformité le règlement de copropriété en imposant de joindre à l’ordre du jour cette question.
Il faut savoir que la plupart des règlements de copropriété sont concernés par cette obligation ne nécessitant pas d’audit préalable.
Pourtant, nous avons le cabinet Safar qui use et abuse de la situation.
II. Un audit du règlement de copropriété
A priori simple pour un syndic professionnel de vérifier si le règlement de copropriété de ses immeubles mandants est ou non en conformité.
Et pourtant, le cabinet Safar souhaite se faire assister. Jusque-là tout va bien !
La difficulté commence lorsque le cabinet Safar fait supporter à la copropriété son assistance en faisant appel à un bureau d’étude qui réalise un audit du règlement de copropriété auquel s’ajoutent d’éventuels frais pour la recherche de documents auprès du service de la publication foncière.
Cette prestation est bien entendu payante et facturée à la copropriété (et non au syndic) 456 euros.
Voici donc la preuve en image :
Et voilà comment la copropriété doit supporter la carence du syndic en étant contrainte de payer une prestation qui doit être assurée par le syndic.
Il est clair qu’il s’agit d’une prestation abusive qui doit être refusée par les copropriétaires en expliquant au syndic qu’il est syndic.
Imaginez que le boulanger vous demande de payer en plus du prix de la baguette la farine utilisée.
Bien sûr, cet audit est inclus dans la résolution qui valide de réaliser un projet de mise en conformité du règlement de copropriété facturée 990 euros.
Ainsi, en englobant ces deux dépenses dans une même résolution le syndic impose au syndicat des copropriétaires de valider ou de refuser le tout.
