A plusieurs reprises nous avons expliqué que la convocation d’assemblée générale était le « terrain de chasse » préféré des syndics, pour introduire des questions et des résolutions démagogiques et surtout préjudiciables à la copropriété.
C’est pour cela qu’il est impératif que le conseil syndical élabore avec le syndic du début à la fin la convocation, l’ordre du jour et les pièces qui seront jointes à la convocation.
Pour cela, le conseil syndical peut se faire assister par l’ARC, dans le cadre d’une consultation physique ou téléphonique, afin de faire le point sur les questions et résolutions à inscrire et surtout celles du syndic qu’il faut supprimer n’étant pas dans l’intérêt de la copropriété.
A travers une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet Loiselet et Daigremont, nous allons comprendre pourquoi cette analyse préalable est indispensable, voire obligatoire.
I. Une approbation des comptes qui va trop loin
Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution 6 rédigée par Loiselet et Daigremont concernant l’approbation des comptes :
Que constatons-nous ? Le cabinet Loiselet et Daigremont demande une approbation des comptes des charges courantes et travaux. Jusque-là tout va bien !
Là où la situation se complique, c’est lorsque que le cabinet Loiselet et Daigremont réclame que les copropriétaires valident également la répartition des charges qui est faite pour chacun des lots.
Par ce biais, les copropriétaires perdraient toute possibilité de contester judiciairement leur répartition des charges dans un délai de cinq ans.
C’est pour cela que le vote de l’approbation des comptes ne peut concerner que le montant global des charges courantes et travaux, mais en aucun cas l’approbation individuelle de chacun des lots.
D’ailleurs, comment un copropriétaire pourrait se prononcer sur la répartition des charges de chacun des lots de la copropriété, alors qu’il n’est pas en mesure de vérifier ses charges et ses tantièmes de répartition ?
Bien entendu, la question qui suit celle-ci est celle du quitus.
Et pour cause, le cabinet Loiselet et Daigremont sait pertinemment que le meilleur moyen pour se prémunir de cette faute est d’obtenir de l’assemblée générale le quitus.
Il est clair que le conseil syndical devra non seulement corriger la résolution en limitant l’approbation aux charges de la copropriété, mais en plus devra supprimer la question du quitus.
II. La souscription d’un contrat d’archivage
Voici la question 13 :
Eh oui, ce syndic souhaite que l’assemblée générale accepte de payer un contrat d’archivage qui est actuellement supporté par le syndic.
La stratégie pour inciter les copropriétaires à valider cette option est d’indiquer que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR l’impose. Le gros menteur !
Non seulement la loi ALUR ne l’impose pas, mais pire l’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé l’obligation de présenter dans l’ordre du jour le choix de transférer les archives auprès d’une société spécialisée.
III. Honoraires de suivis de travaux imposés
Nous allons comprendre à travers une nouvelle question inscrite à l’ordre du jour comment le cabinet Loiselet et Daigremont travaille. Il s’agit de fonctionner dans l’amalgame et la tromperie.
A ce titre, voyons comment il impose ses honoraires travaux :
Ainsi, selon les affirmations indiquées dans la résolution, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose de présenter un tarif des honoraires qui se veut dégressif.
Or, là aussi il ne s’agit pas de tarif imposé, mais indicatif impliquant qu’il doit être négocié au cours de l’assemblée générale.
Mais bien sûr, à aucun moment la résolution ne le présente en tant que tel, mais plutôt comme un tarif contractuel pour lequel l’assemblée générale n’a pas à discuter.
Le pire, est que ce syndic réclame deux types de rémunération de suivi de travaux, l’un pour la gestion administrative et l’autre pour la gestion technique, alors que l’article 18-1 A prévoit « une rémunération » (au singulier).
Néanmoins, il est plus facile d’obtenir deux fois 2.50%, que 5% du montant des travaux.
Sacré cabinet Loiselet et Daigremont, on comprend que certains confrères soient écœurés par ces méthodes, et que des start-ups se lancent dans un nouveau modèle de syndic.