L’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en profondeur, et plus particulièrement la question de la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical
Le cabinet MD MAUREL-CHARMEL, qui a pris ombrage de l’utilisation par le conseil syndical de son droit de le mettre en concurrence, s’emploie à miner la démarche d’un conseil syndical dans un courrier que nous allons décortiquer ensemble.
I. Des contrats à jour, rien que des contrats à jour
En plus de l’ordonnance de 2019, un décret est entré en application le 2 juillet 2020. Celui-ci est venu notamment modifier le contrat type de syndic.
Force est de constater que toutes ces modifications du contrat type ont du mal à arriver aux oreilles desdits syndics et certains en oubli de joindre un contrat à jour dans les convocations post juillet 2020 (le copier-coller en étant pour quelque chose).
Face à cela, les conseillers syndicaux sont susceptibles de commettre des impairs. Ce ne sont pas des professionnels et ils n’ont pas forcément connaissance de toutes les évolutions législatives, sachant que certains ont commencé la mise en concurrence pré-confinement soit en mars 2020.
Le cabinet MD MAUREL CHARMEL profite de cet état de fait pour l’ébranler la démarche de conseillers syndicaux.
Il se plaint d’abord de la multiplication des envois par le conseil syndical :
Mais le syndic peut-il réellement protester au vu des assemblées annulées et sans cesse repoussées et donc de la volonté des conseillers de parer à tout « oubli » malheureux du syndic de leur demande ?
Surtout que légalement rien n’empêche le conseil syndical de faire des envois successifs – mais raisonnable - au syndic tant que la convocation n’est pas envoyée.
Puis le syndic embraye :
Le cabinet MD MAUREL-CHARMEL fait donc une leçon de morale aux conseillers syndicaux. Ce rappel n’a pas été fait dès le deuxième envoi soit en aout dernier. Mais le syndic attend novembre 2020 pour envoyer cela, ce qui marque une certaine mauvaise foi.
Très bien, le conseil syndical va faire son travail et récupérer les contrats à jour, et remercie le syndic de ce rappel sympathique.
II. Une exigence de mise en concurrence digne des marchés publics
Le cabinet MD MAUREL-CHARMEL s’emploie dans un second temps à remettre en cause la mise en concurrence réalisée par le conseil syndical.
Le syndic insiste sur son obligation d’assurer la bonne exécution des délibérations d’assemblée et tire de cela qu’il est le garant de la bonne marche d’une mise en concurrence réalisée par le conseil syndical.
Il procède ensuite au rappel des grands principes de mise en concurrence, bien connu du droit de la copropriété :
Oui vous avez bien lu, le syndic exige du conseil syndical un travail des plus complets. La mise en place d’un process, une commission spécialement dédiée à cette tâche, une recherche poussée sur les cabinets de syndic (chiffre d’affaire et « structuration du travail »), une analyse comparatives des offres…. bref un travail digne des exigences d’un marché public !
Nous restons abasourdis face à de telles exigences. Rappelons que les seules obligations légales se retrouvent aux articles 26 du décret de 1967 « le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence » et 21 de la loi de 1965 « En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic ».
Apparemment les conditions posées par le législateur sont insuffisantes pour le syndic :
Le syndic vient à la rescousse du syndicat sur son cheval blanc. Il n’a que les intérêts du syndicat en tête...
Revenons à la réalité, c’est une démarche totalement intéressée pour le syndic.
Cette fois-ci la réponse du conseil syndical devra être la suivante : « merci monsieur le syndic pour vos conseils… mais non merci ».