Décidément, nous tombons sur des contrats de syndic qui sont tout simplement irréalistes.
Le plus choquant est que sur ces contrats, figurent les logos de chambres professionnelles faisant croire qu’ils sont validés par ces dernières.
C’est d’ailleurs le cas du cabinet de syndic Guillerminet, également géomètre, qui met en avant sur son contrat le logo de l’UNIS.
Néanmoins, comme nous allons le constater, le contrat n’est pas uniquement abusif, ou même illégal, mais carrément incompréhensible, justifiant encore une fois l’intérêt de suivre à la lettre le contrat-type de syndic tel que défini par le décret du 26 mars 2015 modifié par celui du 2 juillet 2020.
Alors, procédons par étape pour constater encore une fois, que nous atteignons de nouveaux fonds encore jamais égalés.
I. Des illégalités en vrac.
Nous sommes toujours méfiants lorsqu’un architecte ou un géomètre se lance dans le métier de syndic.
Cela pour une raison simple, les syndics eux-mêmes ont des difficultés à assurer leur fonction de manière correcte, alors lorsqu’il s’agit d’un autre type de professionnels qui essayent de se lancer dans cette activité, le massacre a toutes les chances d’être au rendez-vous.
Et pour cause, on retrouve la vieille illégalité battue et combattue, que même la plupart des syndics évitent désormais de présenter dans leurs contrats, qui est la facturation des photocopies qui pour mémoire doit être comprise dans les honoraires du syndic.
Mais avec le géomètre et syndic Guillerminet, nous avons au point 7.1.7 du contrat une mention indiquant que les frais de photocopie sont inclus au contrat, puis au point 7.2 une présentation des tarifs de photocopie.
Place au grand n’importe quoi.
Nous avons le prix de la photocopie en noir et blanc, un autre prix lorsqu’elle est en couleur et même lorsque le tirage est effectué au format A3 :
Et bien sûr, nous retrouvons également le fameux tarif différencié en fonction de l’intervenant au sein de la copropriété (collaborateur, directeur), qui passe de 72 euros à 120 euros :
Bien entendu, cela est également illégal, puisque le vrai contrat-type impose de présenter un tarif « unique », interdisant purement et simplement une variation de tarif.
Place à présent au surréalisme.
II. Une rémunération incompréhensible
Pour éviter une bouillabaisse de tarification concoctée par les syndics, le contrat-type règlementaire impose deux possibilités de tarification, soit à un prix forfaitaire soit à la vacation horaire.
Malgré ce dispositif simple à comprendre, voyons ce que prévoit le cabinet Guillerminet sur son contrat qui frise le ridicule.
Commençons par une première modalité de tarification :
Eh oui, nous avons tout d’abord une majoration de 20% du tarif horaire, ce qui est illégal.
Mais ce syndic fait encore plus fort puisqu’il ajoute à cette facturation les « frais réels ». De quoi parle-t-il ? De quels frais réels s’agit-il ?
Le syndicat des copropriétaires devrait-il payer les honoraires du syndic, les frais de reprographie, la location de la salle puis une facturation au temps passé majorée de 20% ?
Premier carton rouge ! Et ce n’est pas fini.
On retrouve le même dispositif pour la publication du règlement de copropriété, mais cette fois-ci, ce sont deux vacations horaires de gestionnaire « + les frais réels » :
Allons plus loin dans le ridicule avec le suivi du dossier à l’avocat. Voici tout d’abord la clause prévue au contrat :
Eh oui, ce syndic réclame encore et toujours sa majoration de 20% sur le tarif horaire, mais assure ses arrières en précisant que si l’intervention est inférieure à une heure, elle sera tout de même facturée à une vacation horaire.
C’est la totale, puisque le vrai contrat-type indique qu’il faut facturer au prorata du temps passé. Comme on dit, c’est tout faux !
La question est de déterminer quel est le rôle de l’UNIS. Contrôle-t-elle les contrats de ses adhérents ? Probablement pas.
Il s’agit ici d’adhérer à une chambre professionnelle, puis chaque syndic fait sa tambouille et assume les conséquences de ses actes.
Une grosse différence avec l’ARC, qui assure l’ensemble de ses syndics bénévoles adhérents, se portant en quelques sortes garante de ces derniers.
Une confiance que l’on accorde à nos adhérents, ce qui vraisemblablement n’est pas le cas des chambres professionnelles.