Cela faisait longtemps qu’on n’avait pas publié un abus concernant le cabinet Citya, non pas parce qu’il n’y a rien à dire, mais parce que les abus sont déjà connus par les conseillers syndicaux et les copropriétaires.
Mais, force est de constater que lorsque Citya revient dans les tribunes de l’ARC c’est pour du lourd.
Cette fois-ci, il s’agit des manipulations du cabinet Citya Immobilier pour empêcher l’adhésion d’une copropriété de 513 lots auprès de notre association et qui souhaite en plus procéder à un contrôle des comptes assuré par nos contrôleurs.
Comme nous allons le constater, c’est du velours.
I. Un argumentaire très salé du syndic Citya Immobilier
Avant d’entrer dans le détail, voici le mail envoyé par le gestionnaire du cabinet Citya Immobilier auprès du président du conseil syndical :
« Monsieur XXX, bonsoir,
J’apprends avec stupéfaction que votre demande de nommer un expert-comptable pour analyser et vérifier les comptes cachait une éventuelle adhésion de la Copropriété à l’ARC, Association des Responsables de Copropriétés.
Je vous avoue être surpris de la démarche et surtout de la manière car il vous a été demandé en CS de révéler le nom de l’expert que vous envisagiez.
Je n’ai pas d’avis particulier sur le recours à cette association qui est quand même considérée comme très partiale au sein des copropriétés.
De plus, je reste très réservé sur le résultat bénéfique d’une telle souscription d’autant que votre CS est très structuré et composé de personnes spécialisées dans chacun des domaines.
A la lecture de la facture, il s’agit d’une souscription annuelle à cette association.
Or, cette souscription nécessite une décision d’assemblée à l’article 24, s’agissant d’un contrat.
De plus, cette proposition de souscription avait déjà été évoqué en conseil syndical dans les années passées et avait été refusée.
Et, enfin, de mémoire, ce sujet m’a été évoqué il y a quelques mois et n’avait pas été validé par le CS.
Je ne peux donc valider une telle souscription très engageante pour la copropriété.
Le CS a la possibilité de s’entourer d’un homme de l’art de manière ponctuelle et sans assemblée. C’était le cas quand vous avez proposé de recourir à un expert-comptable.
Or, là, il s’agit d’une souscription annuelle.
Et le CS ne s’est pas positionné pour cette question.
Auriez-vous le nom d’un expert-comptable pouvant aider à la vérification des comptes comme validé en CS ?
Bien à vous »
EH oui ! Il est très intéressant de constater l’argumentaire progressif utilisé par le syndic Citya.
Tout d’abord, il n’a pas d’avis sur l’ARC mais précise quand même qu’il s’agit d’une association « très partiale au sein des copropriétés ». Qu’est-ce que cela veut dire ? Il est probable que même le gestionnaire n’en sache rien.
Ensuite, il flatte le conseil syndical, lui indiquant que l’adhésion à l’ARC n’apportera rien de plus du fait que la copropriété est déjà bien organisée.
Enfin, il sort sa carte joker en affirmant que cette décision relève de l’assemblée générale en présentant un article de loi (l’article 24) et essaie de mettre en porte-à-faux le conseil syndical actuel en indiquant que les précédents ont refusé l’adhésion.
Conséquence, il conclut qu’il ne peut valider une telle souscription.
Très belle manipulation, néanmoins, nous allons démontrer pourquoi son argumentaire est stupide et surtout largement erroné.
II. Une décision qui relève du conseil syndical
L’argument évoqué par ce syndic est de considérer que le conseil syndical peut faire appel à une assistance ponctuelle et non souscrire une adhésion auprès d’une association spécialisée dans le domaine de la copropriété.
D’où sort-il cette interprétation ?
Rappelons que l’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et peut aussi sur des questions particulières demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
De plus, il est précisé que les dépenses nécessitées pour l’exécution de sa mission doivent être à la charge de la copropriété et payées par le syndic.
Ainsi, les demandes d’assistance du conseil syndical n’ont pas à être validée par l’assemblée générale et encore moins par le syndic.
De plus, cette disposition met bien en évidence deux possibilités : l’assistance pour une question particulière et la possibilité de bénéficier d’un conseil auprès d’une personne (morale ou physique) de son choix.
Le conseil syndical est donc habilité à adhérer à une association spécialisée dans le domaine de la copropriété pour bénéficier de conseils permanents afin d’être assisté dans sa mission de contrôle et d’assistance du syndic.
Mais encore, même si on devait aller dans le sens du syndic qui affirmerait que le conseil syndical ne peut souscrire qu’à une assistance ponctuelle, il suffirait alors de considérer que l’adhésion ne sert que pour procéder au contrôle des comptes de la copropriété et que les autres services sont gracieusement inclus.
En effet, qui peut le plus, peut le moins.
Comme on le constate, cette approche est ridicule, ne tenant pas la route une seule seconde.
Ainsi, il est clair que l’adhésion à l’ARC ne relève pas de l’assemblée générale mais bien d’un vote du conseil syndical pris en son sein.
La question qui reste en suspens est donc de savoir pourquoi le cabinet Citya a si peur que le conseil syndical adhère à l’ARC et que soit diligenté un contrôle de comtes par nos experts. Aurait-il des choses à se reprocher ?
Ceci étant, nous confirmons à ce conseil syndical que l’adhésion est bien valide et que nous nous chargerons d’obtenir le règlement auprès du syndic Citya.
Nous allons donc lui envoyer un courrier pour lui rappeler la règlementation et pour lui indiquer le nom du contrôleur de comptes qui viendra avec le conseil syndical vérifier les comptes de la copropriété.
Il est clair qu’il aurait préféré que ce soit un expert-comptable qui allait se limiter à analyser la justesse des opérations comptables plutôt qu’un contrôleur de l’ARC qui va analyser les factures, les travaux, les comptes d’attente, les honoraires du syndic…