La constitution du fonds travaux reste une petite révolution dans le domaine de la copropriété, puisque pour la première fois il est imposé aux copropriétaires d’épargner des sommes en vue de futurs travaux non encore votés, et ce sans possibilité de récupérer les fonds en cas de vente du lot.
Pour éviter toute ambiguïté ou manipulation de bonne ou de mauvaise foi des syndics, la loi ALUR qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 a cadré de manière stricte les modalités de constitution, de placement du fonds travaux et même encore récemment avec la loi ELAN de son affectation.
L’objectif du législateur est que ce fonds travaux ne soit pas utilisé pour un autre objet que celui pour lequel il a été constitué.
Pourtant, même quand il n’y a pas matière à abus, on trouve toujours un syndic qui déroge à la règle.
A ce titre, avant de présenter l’annexe comptable du cabinet Sergic, reprécisons les principes phare du fonds travaux.
I. Le fonds travaux, une réserve pour les travaux futurs
L’encadrement juridique du fonds travaux se situe principalement dans les articles 10, 14-2, et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Quatre grands principes sont à retenir :
- Le fonds travaux est obligatoire avec une cotisation annuelle de minimum 5 % du budget prévisionnel.
- Les sommes sont rattachées au lot, ne pouvant faire l’objet d’un remboursement en cas de vente.
- Les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré.
- Les sommes sont appelées sur la base de la clé générale tout en pouvant être utilisée pour des travaux répondant à une autre clé spéciale.
A cela s’ajoute que le fonds travaux peut être utilisé pour tous travaux et non uniquement ceux qui présentent un caractère énergétique.
En revanche, il ne s’agit pas d’une épargne pour pallier les impayés ou encore pour faire face aux frais de contentieux.
Dans l’idéal, le fonds travaux doit être rattaché à un plan pluriannuel de travaux et estimé sur cette base.
Et pourtant, malgré les textes clairs, nous avons toujours de syndics aux pratiques originales et surtout illégales.
II. Un fonds de travaux prévoyance
Voici ce qu’on peut lire dans une annexe comptable 1 élaborée par le cabinet Sergic à destination des copropriétaires :
Eh oui ! Ce syndic a rebaptisé le fonds travaux comme étant une prévoyance.
Si de prime abord on peut considérer qu’il ne s’agit que d’un mot en plus, sa portée est néanmoins lourde de conséquences.
En effet, il ne s’agit pas d’un fonds constitué pour prévoir une difficulté de trésorerie éventuelle ou pour répondre à des impayés, mais bien d’un fonds qui ne peut être utilisé que lorsque l’assemblée générale a voté des travaux et a décidé d’utiliser l’épargne constituée pour diminuer les sommes qui seront appelées auprès des copropriétaires.
Ainsi, il ne s’agit pas de créer un fonds perdu pour couvrir l’aléa, mais bien d’un fonds travaux pour financer des travaux votés, voire déjà projetés.
M. Sergic, n’oubliez pas : la loi et seulement la loi !