ABUS N° 3038 - FONCIA et sa plateforme logistique une autre clause du contrat FONCIA qui soulève de nombreux problèmes
I. Nouveaux contrats FONCIA : décidément...
Nous avons étudié une des nouvelles clauses des contrats FONCIA dans LIEN notre abus numéro 3017 et avons d’ailleurs saisi le Ministre de la Justice et celui de la Consommation de ce qui nous semble être une clause particulièrement dangereuse.
Nous allons maintenant étudier une deuxième « nouvelle » clause des contrats de FONCIA qui - dans un registre différent - soulève de nombreux problèmes.
II. La clause en cause
Citation :
« IV. MUTUALISATION DES ENVOIS POSTAUX
FONCIA a mis en place une plateforme logistique donnant la possibilité de mutualiser l’envoi des convocations et procès-verbaux des assemblées générales organisées par l’ensemble de ses agences, afin de bénéficier des tarifs les plus avantageux d’affranchissement.
Les économies réalisées (différence entre le tarif public et le tarif obtenu) seront partagées à parts égales entre le Syndicat des copropriétaires et FONCIA, au titre de sa prestation d’acheminement ».
III. Nos commentaires
A priori, cette nouvelle clause paraît plutôt intéressante :
-
FONCIA bénéficie de tarifs postaux de groupe ;
-
FONCIA reverse aux copropriétés la moitié de la différence entre ces tarifs et les tarifs de base.
Mais à y regarder de plus près le compte n’y est pas vraiment :
-
d’abord constatons que l’arrêté du 19 mars 2010 indique que le syndic ne peut récupérer QUE les frais réels d’affranchissement ;
-
donc, ce n’est pas la moitié des gains obtenus, mais la totalité que FONCIA devrait restituer aux copropriétaires ;
-
FONCIA a bien vu le danger et précise donc que les « gains » qu’il va conserver doivent couvrir les « prestations d’acheminement ».
Le problème est que l’arrêté du 19 mars 2010 réglementant les honoraires des syndics ne parle pas de « prestations » mais bien de FRAIS (exemple : bordereau de recommandé avec AR).
Conclusion : quand FONCIA garde la moitié des gains il contrevient à l’arrêté et devrait restituer l’intégralité de ceux-ci à ses clients.
Vous direz : « Vous avez raison d’un point de vue réglementaire, mais bon, c’est quand même du gagant-gagnant ; on peut leur laisser la moitié des gains dès lors qu’on profite de l’autre moitié ».
Soit, mais allons un peu plus loin.
IV. Au-delà des frais postaux, les frais de tirage
Curieusement dans sa nouvelle clause, FONCIA ne parle QUE des frais postaux et pas des frais de tirage.
Or quand un syndic met en place une « plateforme logistique » il fait certes des gains sur les frais postaux mais surtout il fait des gains sur les frais de tirage, des gains énormes comme on va le voir. Or, là, FONCIA ne parle pas de rétrocession, comme nous le demandons depuis des années. Pourtant il y aurait matière.
V. Les deux systèmes et les gains réalisés sur les photocopies
Il y a deux systèmes pour les plateformes logistiques :
-
système interne à la société ;
-
système externe (exemple : la société ATHOME).
Ces systèmes sont utilisés par tous les gros syndics et par de plus en plus de moyens et petits syndics.
Dans les deux cas, une fois le système financé, les gains sont considérables.
Démonstration :
-
Soit les syndics créent une plateforme logistique, soit ils passent par un sous-traitant à qui ils adressent, par Internet :
-
la convocation et ses annexes ;
-
la liste des copropriétaires.
-
Les syndics qui utilisent ces systèmes n’ont donc plus, dans leurs cabinets, de personnel attaché à l’envoi des convocations et aux procès-verbaux, ce qui leur permet de faire des économies importantes.
-
Ces plateformes ou sous-traitants font tout, tout, tout :
-
le tirage ;
-
la mise sous pli ;
-
l’expédition.
-
Comment se rémunèrent-ils ? C’est simple : alors que le prix d’une photocopie leur revient à 1 ou 2 centimes d’euro, voire moins (ils ont des machines énormes), ils vont facturer cette même photocopie à 6 à 8 centimes d’euro au syndic (ou au cabinet, en cas de plateforme).
De son côté, le syndic va refacturer aux copropriétés 15,20 voire 30 centimes d’euro chaque photocopie et réaliser ainsi :
-
d’une part un bénéfice supplémentaire incroyable sur les photocopies ;
-
d’autre part un bénéfice sur ses honoraires (il économise, comme on l’a vu, les frais de main d’œuvre nécessaire, alors même qu’il inclut ceux-ci dans ses honoraires de base).
Prenons un exemple. Un cabinet de syndic gère 300 copropriétés faisant 9 000 lots principaux. La convocation plus le procès-verbal font 100 photocopies par lot, ce qui fait 900 000 photocopies. La plateforme ou le sous-traitant va faire une marge de 5 centimes d’euro par photocopie, soit 45 000 euros ! Ceci pour un SEUL cabinet.
De son, côté le syndic - s’il refacture 0,25 cts d’euro la photocopie - va gagner 153. 000 euros ! sans rien faire (0,25 cts – 0,08 x 900.000 = 153.000 €).
A noter : ces chiffres sont minimum.
Et voilà comment les « plateformes logistiques » ou des sous-traitants permettent de faire des bénéfices incroyables sur les débours.
Nous avons déjà alerté Frédéric LEFEBVRE, Secrétaire d’État à la Consommation, sur ces problèmes, mais celui-ci préfère se boucher les oreilles et se voiler la face.
Mais vous nous connaissez... Laisser tomber : jamais !
Vous pouvez aussi faire comme font certains de nos adhérents, y compris chez FONCIA : faire voter en assemblée générale que « les photocopies en nombre seront faites à 0,04 cts par un façonnier extérieur ou - par le syndic à ce même prix - si le syndic préfère faire lui-même les photocopies... ».