ABUS N° 3084 - Le cabinet CAZALIERES fait voter un ravalement à plus de 1.400.000 euros en toute illégalité
Le 13 décembre 2011 se tenait l’assemblée générale d’une résidence située en région parisienne et ayant pour syndic, un cabinet du groupe ORALIA, le cabinet CAZALIÈRES à Paris.
A la lecture du procès-verbal, la profusion des irrégularités pour des montants faramineux (un ravalement à plus de 1.400.000 euros) constitue un exemple instructif des pratiques illicites distillées par des syndics professionnels, que les copropriétaires doivent débusquer, combattre avec la plus grande fermeté.
Cette situation préjudiciable a été facilitée par un stratagème du syndic consistant à multiplier les résolutions sur le même projet travaux, favorisant auprès des copropriétaires la confusion entre l’adoption d’un simple principe (sans caractère contraignant) et une véritable décision (opposable aux copropriétaires, sauf annulation avant leur exécution par une assemblée générale ou nullité prononcée judiciairement).
I. La confusion : un vote de principe
L’assemblée générale se prononçait tout d’abord sur le principe des travaux de ravalement (résolution n° 7), puisque bien qu’elle indiquait un montant HT envisagé pour l’opération, elle soulignait que les devis seraient présentés pour approbation lors d’une prochaine assemblée générale, mais aussi et surtout en omettant de fixer les moindres dates d’exigibilité des appels de provision.
Au regard de cette résolution, il semblait donc s’agir d’un simple vote de principe, sans caractère contraignant, tant qu’une nouvelle assemblée générale n’approuverait pas à la majorité requise les devis joints à la convocation (Cass 3e civ. 9 avril 2008, n° 07 - 11120).
Il existe certes une exception, l’article 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour l’assemblée générale souveraine d’entériner des travaux d’entretien relevant de la majorité de l’article 24 de cette même loi, en déterminant son coût et ses modalités de financement (dates d’exigibilité des appels de provisions), tout en consentant une délégation de pouvoir par exemple au conseil syndical en ce qui concerne le choix de l’entreprise (CA Paris 22 mai 1998).
Ce qui n’était bien évidemment pas le cas d’espèce.
II. La réalité : une résolution travaux contestable mais adoptée.
Au fur de l’avancement de l’assemblée générale, le projet semblait tendre vers tout autre chose, qu’un simple vote de principe.
En effet, après avoir décidé dans une résolution n° 8 qu’il ne s’agissait pas d’une réfection à l’identique (finition pierre jointoyée) autrement dit que le ravalement envisagé représentait une amélioration.
Il est à noter, que cette option a été votée à la majorité de l’article 25, alors même que les travaux d’amélioration relèvent de la double majorité de l’article 26 (alinéa c) de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, l’assemblée générale décidait dans une résolution n° 10 de l’opportunité de fixer d’ores et déjà les dates d’exigibilité des appels de fonds pour le ravalement (le 1er à compter du 1er avril 2012), la boucle était ainsi bouclée en pas moins de trois résolutions distinctes et bien espacées.
Les syndics jouent régulièrement sur la réserve des copropriétaires opposants ou défaillants à engager une action judiciaire onéreuse en contestation de résolution d’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet exemple atteste une nouvelle fois des libertés prises par de nombreux syndics professionnels avec la loi et les conséquences fortement dommageables pour les copropriétaires, d’où la nécessité d’analyser avec la plus grande minutie la convocation de l’assemblée générale, afin de requérir du président de séance :
- a minima l’amendement des résolutions illicites avant l’ouverture du vote ;
- a maxima le rejet des questions inappropriées et/ou irrégulières.