ABUS N° 3247 - Le contrat de syndic du cabinet DEGUELDRE analysé par l’ARC

26/09/2012 Abus Abus

ABUS N° 3247  - Le contrat de syndic du cabinet DEGUELDRE analysé par l’ARC

    Tous les jours, nos adhérents nous adressent des contrats de syndic à étudier. Nous en avons choisi un (quasiment au hasard) pour revenir sur le sujet des contrats de syndic et montrer que la situation est de plus en plus préoccupante :  
  • illégalités diverses ;
  • abus tarifaires ;
  • dispositions inadmissibles.
  Nous allons d’ailleurs envoyer cet article au Ministre de l’Economie pour justifier - une nouvelle fois - notre demande de réforme de l’arrêté NOVELLI.     Degueldre Contrat de syndic   Entre les SOUSSIGNÉS :   La Société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE & Cie, au capital de 243.918 € Administrateurs d'immeubles et Courtiers d'Assurances sis à PARIS 17ème - 40 Avenue de Villiers, inscrite au Registre du Commerce sous le numéro RCS PARIS B 632009031 APE-NAF 703 C.   Représentée par Monsieur Éric DEGUELDRE     Et Le Syndicat de la copropriété de l'immeuble sis   IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :   Le syndicat confère à la Société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE et cie, qui accepte, les fonctions de Syndic de l'immeuble, ci-dessus indiqué, dans le cadre de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifiés par la Loi du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004, ainsi qu'aux clauses et conditions stipulées ci-après.   DURée   Le présent contrat entrera en vigueur rétroactivement le 1er janvier 2012 suite à l'Assemblée Générale du 22 Octobre 2012 pour se terminer à la date de l'Assemblée Générale qui se tiendra en 2013 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au 30 juin 2013, ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième Assemblée Générale, conformément à l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, la plus lointaine de ces deux assemblées devant se tenir le 31 décembre 2013 au plus tard. [Commentaire de l’ARC : ça commence fort : cette disposition est, en effet, totalement illégale. DEGUELDRE continue de proposer un contrat à durée incertaine et veut ignorer que depuis quelques années un contrat doit aller de date certaine à date certaine, précisément pour éviter les abus de « l’élasticité des contrats » (article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié). On ne peut pas tout savoir, n’est-ce pas. Les amateurs apprécieront, par ailleurs, l’« effet rétroactif »...].   Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le Syndicat, que pour motif grave ou légitime, porté à la connaissance du Syndic et de l'Assemblée Générale, qui devra alors statuer à la majorité de l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.   Le Syndic, de son côté, pourra pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir, le Président du Conseil Syndical ou, à défaut, chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision, et convoquera, alors une Assemblée Générale.   MISSION   1 - GESTION COURANTE (conformément aux articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965).   Elle comprend les tâches suivantes :   1.1 ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL LA PRÉCÉDANT :  
  • Élaboration et envoi des convocations,
  • Diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés et du rapport écrit du Conseil Syndical
  •  Présence aux heures ouvrables du Syndic et/ou de ses collaborateurs (tenue AG cf. 3.1) [Commentaire de l’ARC : Le cabinet DEGUELDRE ne laisse même pas le choix d’intégrer en honoraires de base deux ou trois heures d’assemblée générale hors heures ouvrables. Cela montre la considération qu’il a pour l’arrêté Novelli (qui prévoit une négociation) et les copropriétaires : « c’est à prendre ou à laisser »].
  •  Établissement de la feuille de présence lors de l'Assemblée Générale,
  •  Rédaction du procès-verbal ; tenue du registre des procès-verbaux,
  •  Diffusion du procès-verbal aux copropriétaires et notification aux absents et opposants,
  • Exécution des décisions prises relevant de la gestion courante
  1.2 RELATIONS AVEC LE CONSEIL SYNDICAL :  
  • Mise à disposition de tous éléments d'information et documents nécessaires à l'accomplissement de la mission du Conseil Syndical dont l'élaboration du budget prévisionnel et le suivi des dépenses,
  •  Obtention de l'accord et/ou des avis écrits du Conseil Syndical lorsqu'il est prescrit par la Loi ou une décision d'Assemblée Générale,
  •  Délivrance de la copie du bordereau récapitulatif de transmission des pièces au Syndic suivant.
[Commentaire de l’ARC concernant le point 1-2 : on note que ce syndic ne prévoit aucune réunion du conseil syndical pendant l’année. Le seul conseil syndical prévu est le conseil obligatoire précédent l’assemblée générale (voir point 3.1), mais, évidemment, uniquement aux heures ouvrables].   1.3 Comptes de charges courantes :  
  • Tenue de la comptabilité générale de la copropriété et de ses annexes en fonction du décret du 14 mars 2005,
  • Tenue des comptes individuels des copropriétaires,
  •  Appel   des  provisions  et  avances  selon   les   modalités   légales  (hors  frais  de tirages, d'affranchissements et d'acheminements),
[Commentaire de l’ARC : première grosse « surprise ». Alors qu’il s’agit d’envoyer chaque trimestre en courrier simple une feuille d’appel de charges, le cabinet (voir plus loin « prestation particulière ») facture ces frais 2,75 € par trimestre, soit 11 € par an pour un coût réel de l’ordre de 3 euros, soit 8 euros par lot de surper-marge par an ! Record absolu].  
  • Paiement des factures et répartition des dépenses entre les copropriétaires suivant les modalités définies au RCP,
  •  Présentation des comptes de gestion, état des dettes et créances, situation de trésorerie, budget prévisionnel conformément aux décrets du 27 mai 2004 et du 14 mars 2005,
  • Établissement de la liste des copropriétaires débiteurs.
  1.4 ASSURANCES :
  • Souscription des polices [Commentaire de l’ARC : le cabinet a juste oublié de rajouter, comme cela est une obligation(arrêté Novelli) : « avec l’accord préalable du syndicat ». Est-ce bête...].
  • Déclaration des sinistres affectant les parties communes et/ou les parties privatives si les parties ou éléments communs sont à l'origine du sinistre affectant celles-ci,
  • Règlement des indemnités aux bénéficiaires,
  1.5 GESTION DES PARTIES COMMUNES :   Durant les heures ouvrables, visite des parties communes, déplacement sur l'immeuble ou auprès de toute personne ou en cas d’incident grave affectant ces mêmes parties communes (une visite annuelle étant contractuellement due au titre de la gestion courante) [Commentaire de l’ARC : Le cabinet DEGUELDRE est encore dans l’illégalité et oublie de préciser les modalités de LA visite annuelle : oui, LA , une seule visite !!!] .       Les déplacements sur l'immeuble rendus nécessaires par des procédures (expertises judiciaires ou d'assurance) ou par de graves incidents seront facturés dès que le nombre de visites contractuellement prévu sera dépassé [Commentaire de l’ARC : qu’est-ce que cela veut dire ?
  • dans le 1er paragraphe du point 1.5, le syndic écrit qu’il se déplacera aux heures ouvrables (et dans le cadre de ses honoraires de base) en cas d’incident grave...
  • dans le 2ème paragraphe il dit qu’il facturera en plus son intervention.
On va voir que ce n’est pas la seule contradiction relevée dans ce contrat].   Le Syndic commande les travaux et interventions d'entretien courant, après recherche de devis et avis favorable éventuel du Conseil Syndical en fonction de leur importance. Il veille à l’exécution des travaux et réparations d'entretien courant ou présentant un caractère d'urgence et nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble [Commentaire de l’ARC : « en fonction de leur importance » ne veut rien dire. Il fallait écrire « en fonction du montant voté par l’assemblée générale »].   1.6 GESTION DES ÉQUIPEMENTS :   Souscription des contrats d'entretien concernant les éléments d'équipements communs existant à ce jour, ainsi que leur gestion.   1.7 CONCIERGE ET EMPLOYÉS D’IMMEUBLE :  
  • Recherche, engagement et établissement du salaire de base et du contrat,
  • Tenue des registres, établissement des bulletins de paie, attestations et déclarations diverses,
  • Déclaration aux organismes sociaux et fiscaux,
  • Mise en place d’une solution de remplacement pendant les arrêts de congés ou maladies,
  • Gestion des DUER et de la formation du personnel, [Commentaire de l’ARC : nouvelle illégalité, le syndic doit assurer la mise en place ET la gestion des DUER ; pas uniquement la gestion, là encore, le cabinet DEGUELDRE fait ce qu’il veut !]
  NB : Toutefois, les frais spécifiques (annonces presse - ANPE ...) liés à la recherche de nouveaux concierges et/ou gardiens sont remboursés sur justificatifs.     1.8 SONT ÉGALEMENT COMPRIS DANS LA GESTION COURANTE :  
  • Gestion et conservation des archives non dormantes, [Commentaire de l’ARC : cela veut dire que le syndic va facturer la gestion des archives « dormantes », ce qui est encore une disposition illégale : en effet, le syndic doit gérer et conserver TOUTES les archives (article 33 d’ordre public du décret du 17 mars 1967].
  • Envois de courriers au Conseil Syndical,
  • Communications téléphoniques en entrée et en sortie,
  • Première lettre de rappel
  • Envoi des appels de fonds [Commentaire de l’ARC : le syndic fait croire que l’envoi des appels de fonds est inclus dans les frais et honoraires de base. Ce qui n’et pas le cas, comme on l’a vu plus haut et comme on le verra plus bas point 3.9 (voir point 1.3)].
  • Délivrance des éléments pour les diagnostics relatifs aux parties privatives ou communes,
  • Mise à jour du fichier des copropriétaires suite aux mutations, donations, partages ou successions,
  • Photocopies (devis compris) au Président du Conseil Syndical,
  • Envoi simple de courriers aux copropriétaires à l'exception de tout envoi supplémentaire de convocation, procès-verbal, comptes ou autres documents de la copropriété (hors convocations, procès-verbaux et circulaires cf.3.9),
  • Gestion des diagnostics de toute nature et des dossiers obligatoires,
  • Établissement et suivi du carnet d'entretien et sa délivrance au copropriétaire vendeur,
  • Clôture de fin de gestion et transmission au syndic suivant.
[Commentaire de l’ARC : curieusement, le cabinet DEGUELDRE a « oublié » le calcul des intérêts de retard concernant les débiteurs. Il est vrai que ces intérêts sont calculés au profit du syndicat des copropriétaires et non du syndic. Nouvelle illégalité].   2. RÉMUNÉRATION (de la gestion courante définie au paragraphe 1)     Les honoraires sont fixés à : a) 7 056 € T.T.C. (valeur 1er janvier 2012)   Pour une trésorerie déposée sur un compte séparé ouvert au nom de la Copropriété ou b) 5 880 € T.T.C (valeur du 1er janvier 2012)   Pour une trésorerie déposée avec un compte unique (suivant les modalités de fonctionnement définies en Assemblée Générale) ouvert au nom de la SAS DEGUELDRE. [Commentaire de l’ARC : curieux ! Pourquoi est-ce que ces « modalités » ne sont pas précisées dans le contrat ?]. Modalités de paiement : A trimestre échu  
  • Si les fonds du Syndicat des Copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du Syndicat, les éventuels produits financiers et charges financières seront affectés au Syndicat des Copropriétaires.
 
  •  Si les fonds du Syndicat des Copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du Syndic (compte unique), les charges et les produits éventuels provenant de la gestion de ce compte sont à la charge et/ou bénéfice du Syndic.
  Les honoraires définis ci-avant seront révisés chaque année sur décision de l'Assemblée Générale et en respect des textes et dispositions réglementaires en matière de prix.   Le Syndic ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le présent contrat, ni de personne(s) autre(s) que celles(s) qui y est (sont) désignée(s).   3. PRESTATIONS PARTICULIERES   Le Syndic peut être appelé à assurer, pour le compte du Syndicat ou pour le compte d'un ou plusieurs copropriétaires, des prestations particulières telles que décrites ci-dessous et, d'une manière plus générale, telles qu'elles sortent du cadre de la gestion courante.   Le tarif des vacations horaires rémunérant certaines de ces prestations est le suivant :   Heures ouvrables :   Syndic/cadre......................................................................................................................................................................................................................................... 79 € TTC Collaborateur.......................................................................................................................................................................................................................................... 41 € TTC   En dehors des heures ouvrables : même tarif majoré de :   50 % de 18 h 00 à 20 h 00 (sauf le vendredi 17 heures) 75 % de 20 h 00 à 22 h 100 % au-delà   Facturation d'une heure supplémentaire pour frais de déplacement pour toutes Assemblées Générales ou Conseils Syndicaux se tenant hors des bureaux du Syndic. [Commentaire de l’ARC : illégal et mesquin : d’abord pourquoi facturer les déplacements, et ensuite pourquoi facturer ceux-ci forfaitairement ?].   Les heures ouvrables s'entendent de   9 h 30 à 13 h et de 14 h à 18 h (du lundi au jeudi) 9 h 30 à 13 h et de 14 h à 17 h le vendredi.   3.1 – ASSEMBLÉES GÉNERALES ET CONSEILS SYNDICAUX :   A- ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL Y AFFÉRENT   1) Convocation (sauf frais d’envoi et photocopie : cf art 3.9)   2) Tenue :  
  • Entre 14 h et 17 h du lundi au vendredi : compris dans la gestion courante.
  • En dehors des heures ci-dessus : tarif vacations
    B- NOUVELLES ASSEMBLÉES GENERALES (de 2éme lecture ou supplémentaires(s) ou assemblée(s) générales(s) et conseils syndicaux additionnels) :  
  1. Convocation(s) (pour l'Assemblée Générale uniquement): 10 €   TTC par lot principal avec un minimum de 500 € TTC (+ frais d'envoi de photocopie : cf art 3.9).
2) Tenue(s) : tarif vacations   3.2- PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIÉTÉ  : Compris dans la gestion courante sauf difficultés comptables particulières facturées à la vacation. [Commentaire de l’ARC : ici aussi ou admirera l’imprécision qui ouvre la porte à tous les abus : que sont des « difficultés comptables particulières » ?].   3.3 FRAIS DE MUTATION en application de la Loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 facturés aux copropriétaires vendeurs   État daté : recherches, mises au point et comparatifs comptables, fournitures de diagnostics, parties communes, photocopies incluses        .............421 € TTC Nouvel état daté suite à report de signature................................................................................................................................................................................. 85 € TTC Opposition au versement du prix de vente ................................................................................................................................................................................. 209 € TTC  
  1. PROCÉDURES DE RECOUVREMENT DE CHARGES : (dépenses d'affranchissement et de copies incluses)
  1ère lettre simple : compris dans la gestion courante....................................................................................................gratuit Mise en demeure...................................................................................................................................................................37 € TTC [Commentaire de l’ARC : 37 € la lettre RAR ; encore une super-marge !] Remise du dossier à l'huissier...........................................................................................................................................148 € TTC Remise dossier avocat.........................................................................................................................................................173 € TTC Inscription hypothèque légale au profit du Syndicat......................................................................................................... 350 € TTC Signature mainlevée hypothèque et négociation convention pré-saisie immobilière...............................................350 € TTC Saisie immobilière..................................................................................................................................................................615 € TTC Frais pour chèques impayés, TIP ou prélèvements................................................................................................ ........50 € TTC Suivi de toute procédure de recouvrement (au temps passé par demi-heure)........................................................................................................................................................................ tarif vacations     3.5 PROCÉDURES DE TOUTES SORTES POUR LE COMPTE DU SYNDICAT :   Constitution et envoi de dossier huissier..............................                 148 € TTC Constitution et envoi de dossier avocat .............................                  173 € TTC Suivi de ces procédures (au temps passé par demi-heure)               tarif vacations Déplacement et expertises (au temps passé par demi-heure)          tarif vacations   3.6 ÉTUDES DE DOSSIERS DIVERS :   Dossiers sinistres assurances (uniquement lorsque des parties privatives en sont à l’origine)
  • Perception forfaitaire par ouverture de dossier               40 € TTC
[Commentaire de l’ARC : illégal et contradictoire : les frais d’ouverture de tous les dossiers concernant les parties communes (quelle que soit l’origine du sinistre) sont à inclure en honoraire de base]. Modificatifs ou additifs au règlement de copropriété :
  • Forfait (droit fixe)                                                                         500 € TTC
  • Suivi (au temps passé par demi-heure)                                     148 € TTC
Gestion des comptages individuels installés postérieurement à la signature du présent contrat (relevés et répartiteurs – eau froide, chaude, répartiteurs de calorie par appareils et par an)   10 € TTC, [Commentaire de l’ARC : 10 € par répartiteur, soit autant le prix annuel d’un répartiteur électronique (location-relevé). Cela fera 60 € de simples frais de syndic pour un 4 pièces avec 6 radiateurs. Tout simplement honteux!]. Gestion des sinistres affectant les parties communes : 5 % TTC  du montant de l'indemnité globale. Constitution de dossier d'emprunt collectif ou individuel et dossiers de subvention :  2,5 % TTC du montant total du prêt avec un minimum forfaitaire de 500 € TTC.     Au temps passé par demi-heure : déplacements et visites supplémentaires, suivi et gestion de tous sinistres affectant les parties communes et privatives, renseignements aux Notaires et Administrations, réalisation de toutes études administratives, financières, sociales, juridiques, administratives (licenciement, contrôle URSSAF, contentieux social...).   Toute tâche nouvelle imposée au Syndic suite à la parution d'un nouveau texte législatif ou réglementaire fera l'objet d'une négociation à reporter éventuellement sur le contrat suivant. [Commentaire de l’ARC : illégal une fois encore, l’arrêté prévoit que le syndic ne pourra facturer en cours de mandat des tâches nouvelles. Il n’y a donc rien à négocier. Le syndic attendra la fin du contrat en cours].  
  1.  HONORAIRES SUR TRAVAUX : gestion financière et éventuellement suivi
  Conformément aux dispositions de la Loi BOUTIN, ces honoraires seront négociés de gré à gré entre le Syndicat des Copropriétaires et le Syndic à l'occasion de l'assemblée générale ayant à statuer sur ces travaux exceptionnels
  1. REMBOURSEMENT DES FRAIS ET DÉBOURS :
  Location de salle, papeterie, achat de registres, tirage (liste non limitative) : sur justificatifs   En sus de ses honoraires, le Syndic aura droit au remboursement par le Syndicat, des frais et débours pour le compte de ce dernier, tels que : frais de timbres pour la convocation des Assemblées Générales, la diffusion et la notification du procès verbal de cette Assemblé                     suivant tarifs postaux location de salle mise à disposition par le Syndic (par heure) .....98 € TTC [Commentaire de l’ARC : avec ce prix horaire, la location d’une salle chez le syndic pour une assemblée générale de 4 heures reviendra à 392 € ! Encore une fois, honteux].   frais d'achats de registres comptables, de livres, documents ou abonnement, achat de recommandés, frais de photocopies......................................( 0,22 € TTC frais de convocations, de notifications, et diffusions d'Assemblées Générales 1,60 € TTC [Commentaire de l’ARC : incompréhensible : 1,60 € pour quoi ? Par lot ? Par an ?! Inadmissible!].   vacation service travaux pour missions particulières:.......................................................................................   140 € TTC [Commentaire de l’ARC : la porte ouverte à tous les abus].   Étant précisé que les honoraires et remboursement de frais concernant le Syndicat, seront répartis entre les Copropriétaires en fonction du règlement de Copropriété et des textes en vigueur.   Ces prestations particulières seront révisées chaque année.   Frais de correspondance et envoi des comptes 2,75 € par lot principal et par trimestre , (révisé à chaque augmentation du prix du timbre). [Commentaire de l’ARC : Inadmissible ! Voir point 1.3].   3.9 AUTRES FRAIS DÉCOULANT DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :   Photocopies (facturées dans le cadre des convocations aux Assemblées Générales et des envois des Procès-verbaux ou encore des copies de règlements de copropriété, d'états descriptifs de division, de plans, circulaires)...............0,22 € TC   Frais de poste (facturés pour les convocations aux Assemblées Générales et pour les envois des procès-verbaux)............ aux tarifs en vigueur.    TVA :   Tous les honoraires ci-dessus sont exprimés toutes taxes comprises sauf mention spéciale. Le taux en vigueur au jour de la signature des prestations est de 19,6 %. La variation de ce taux à la baisse comme à la hausse entraînerait ipso facto la variation du prix TTC.
  1. ÉLECTION DE DOMICILE :
  Les parties font élection de domicile :  
  • La copropriété : à l'adresse de l'immeuble,
  • Le Syndic : en ses bureaux
  En cas de litige, la juridiction du lieu de situation de l'immeuble sera seule compétente (article 62 du décret).   ... mots nuls ... lignes nulles.     Fait à Paris le     POUR LE SYNDICAT :                                             POUR LE SYNDIC :