ABUS N° 3273 : FONCIA : un contrôle comptable calamiteux ET symptomatique
I. Un « rapport » comptable calamiteux pour FONCIA-Azur
Une copropriété adhérente du sud de la France a décidé de faire faire un contrôle des comptes tenus par le cabinet FONCIA-Azur (révoqué depuis lors).
Ce syndicat a préféré - pour ne pas être taxé de partialité - faire appel à un contrôleur totalement « indépendant » (une société professionnelle commerciale).
Nous donnons ci-dessous certains extraits de ce rapport adressé par le président du conseil syndical au président de FONCIA, Monsieur François DAVY.
Le rapport est particulièrement accablant, mais, en fait, il ne nous apprend vraiment rien, car les problèmes soulevés se retrouvent PARTOUT (chez FONCIA ou d’autres) et restent impunis.
À noter : nous venons d’obtenir que la Commission relative à la Copropriété procède enfin à un bilan de l’arrêté comptable, étant entendu que ce bilan doit aussi intégrer les mille et une entorses et entourloupes de nos chers syndics.
II. Extraits du rapport du conseil syndical et du contrôleur professionnel aux comptes
CANNET LE LAC a eu ses comptes audités
Celui-ci fait apparaître des « erreurs » caractérisées de FONCIA AZUR, dont le différentiel minimum de frais dus essentiellement entre ce qu’aurait dû débourser la copropriété, si FONCIA AZUR n’avait pas commis de graves fautes, et la somme qu’a déboursé la copropriété, s’élève au total à : 49 775,00 €, sauf erreur.
Ceci pourra être réclamé à FONCIA AZUR.
En exergue, non exhaustif, quelques points forts relevés (supérieurs à 3 000 €) :
- sans facture : 10 450,81 €
- non comptabilisé : 4 754,00 €
- GPS LETRAZUR centaine d’imputations sans facture : 3 161,72 €
- rémunération FONCIA AZUR invisible dans les charges de : 6 457,34 €
- rémunération illégale du concierge de : 4 376,11 €
- chèque illégal sans justification de : 10 536,33 €
Voici ce qu’écrit ce rapport :
Page 5 : « l’existence de ce compte (4713 divers bascules gérance/copropriété) conduit à s’interroger sur l’indépendance entre la comptabilité du syndicat et celle du syndic ».
Page 10 : « le mode de comptabilisation retenu n’est pas conforme aux dispositions du décret du 14 Mars 2005 relatif à la comptabilité» / « absence de comptabilisation en charge des factures d’honoraires (du syndic) ».
Page 11 : « Globalement, l’ensemble des honoraires du syndic détectés dans les comptes donne l’image d’un cabinet recherchant tout moyen de facturer des honoraires, y compris des honoraires illicites ».
Page 12 : « la comptabilisation des charges de personnel n’est pas conforme à la règlementation. En effet, les avantages en nature correspondent à des produits sont enregistrés au crédit des comptes de charges».
Page 13 : «le non-respect des règles comptables conduit à un décalage de charges d’un exercice à l’autre de 1 096,43 € ».
Page 15 : « les dépenses non budgétisées de l’ASL de 10 721,39 € n’ont pas été retrouvées dans les comptes ».
Page 18 : « utilisation du compte banque comme pivot pour ventiler ces contributions »
Page 19 : « on peut donc sérieusement s’interroger sur ce remboursement dissimulé dans les comptes de charges pour lequel nous n’avons trouvé aucune pièce justificative ».
Page 20 : « Notons que la décision de revenir au compte unique est intervenue lors de l’AG manifestement »détournée » par FONCIA ainsi qu’en atteste la décision d’annulation de cette assemblée par jugement du 30 avril 2010 du TGI de Grasse, confirmée ultérieurement en appel ».
Page 21 : « absence de journal de banque » et « nous pouvons donc affirmer que le grand livre est incomplet et invérifiable faute de ces données élémentaires »
Page 22 : « la dégradation brutale de la situation au 31/03/2009 ne provient pas de défaillance de copropriétaire, mais du dépassement inexpliqué du budget prévisionnel (notamment remboursement sans justificatifs de 10 536 € adressés aux CASCADES DU LAC.
« L’absence de pièces comptables majeures (malgré les demandes de l’administrateur judiciaire) et le défaut de journal de banque pour les opérations sur compte bancaire unique sont des anomalies pouvant s’apparenter à un délit d’entrave. »
« Le passage, du compte séparé au compte unique, en cours d’exercice et dans le cadre d’une assemblée générale frauduleuse accentue encore cette naturelle suspicion »
« En résumé, les comptes présentés ne reflètent la situation réelle de la copropriété. Le syndic n’a pas rempli ses obligations légales de tenue d’une comptabilité conforme à la réglementation.
Enfin l’état général de la comptabilité, l’absence de pièces essentielles et le détournement des procédures nourrissent une légitime suspicion quant à la sincérité de ces comptes. ».
L’audit de copropriété comporte 22 pages, fort bien analysées. Un travail de « pro ».
En voici les conclusions :
Dans l'état actuel! du dossier, la reconstitution complète de la comptabilité de l'exercice n'a pu être effectuée, malgré un véritable travail de bénédictin.
Les désordres constatés sont de plusieurs natures, d'importance inégale.
Sur le fonds, l'absence de pièces comptables majeures (malgré les demandes de l'administrateur judiciaire) et le défaut de journal de banque pour les opérations sur compte bancaire unique sont des anomalies pouvant s'apparenter è un délit d'entrave.
Ainsi les flux de trésorerie et notamment les transferts entre Ia copropriété et les tiers (ASL, Cascades du Lac) ne peuvent être vérifiés, ce qui peut couvrir des opérations illicites et des évasions de fonds
du syndicat.
Le passage, du compte séparé au compte unique, en cours d'exercice et dans le cadre d’une assemblée générale frauduleuse accentue encore cette naturelle suspicion.
Le grand livre occultant le détail des écritures du journal de banque (réduit à une seule ligne de solde sur l'année), il n'est pas possible de vérifier la pertinence des opérations enregistrées.
Les irrégularités relevées dans le rapport quant à la gestion et à la tenue de la comptabilité sont très nombreuses, citons par exemple :
- Archives manquantes : factures et pièces comptables (journaux), carnet d'entretien
- Non-respect de ¡a comptabilité d'engagement
- Confusion entre comptes syndic/copropriété
- Mauvaise utilisation de la nomenclature des comptes
- Usage du compte banque syndic comme compte pivot
- Mélange des charges et produits (traités comme des charges négatives)
- Opacité des comptes avec de nombreuses écritures inutiles et polluantes
- Création de clé de répartition inexistante au règlement de copropriété
- Présentation des comptes non conforme à la législation (annexes)
- Répartition des charges en comptabilité avant approbation des comptes en AG
- Opérations injustifiées (ex. Remboursement de 10 536 € à Cascades du Lac)
- Trésorerie négative
- Anomalies sur le calcul des bulletins de salaire
- Initiatives de gestion sociale (paiement des congés) sans validation en AG
- Contrat d'assurances (Assurimo) mis en place sans validation de convention adéquate en AG
- Absence d'écritures sur le compte banque « compte unique du syndic
- Honoraires complémentaires du syndic injustifiés
- Honoraires complémentaires du syndic absents de la présentation des comptes.
En résumé, les comptes présents ne reflètent, la situation réelle de la copropriété. Le syndic n'a pas rempli ses obligations légales de tenue d'une comptabilité conforme à la réglementation.
Enfin l'état général de la comptabilité, l'absence de pièces essentielles et le détournement des procédures nourrissent une légitime suspicion quant à la sincérité de ces comptes.