ABUS N° 3290 : Les plateformes « 24h sur 24 » des syndics. Qu’en penser ? Quelle autre (bonne) solution ?

22/11/2012 Abus Abus

ABUS N° 3290 : Les plateformes « 24h sur 24 » des syndics. Qu’en penser ? Quelle autre (bonne) solution ?

I. Des plateformes coûteuses et inutiles   Certains syndics ont trouvé le moyen :  
  • à la fois de faire faire leur travail par d’autres ;
  • à la fois de faire des bénéfices supplémentaires grâce aux « urgences » hors heures ouvrables.
  Ils ont ainsi mis en place des « plateformes » d’appel téléphonique 24h/24 dont ils font payer l’abonnement à leurs copropriétés en plus des honoraires de base.   Ces plateformes sont :  
  • soit des filiales des syndics (exemple : LOISELET dont la filiale s’appelle LODAVEILLE ) ;
  • soit des sociétés avec qui les syndics ont passé des accords.
  Dans les deux cas, les syndics font de l’argent facilement avec un « service » dont l’intérêt est proche de zéro, quand on  a compris comment faire autrement (voir plus loin).   Nous allons le démontrer.   Avant cela, un mot sur la publicité faite à ces plateformes.   II Informations ou publi-reportage ?   Nous avons été étonnés de constater que certains journaux professionnels faisaient l’éloge de ces plateformes sans donner la parole aux associations de copropriétaires ou de consommateurs à ce sujet, ou pire encore : en refusant carrément de citer nos arguments.   Ces articles élogieux vont même jusqu’à oublier de rappeler la réglementation quand un syndic propose un service via l’une de ses filiales et, surtout, oublient de préciser que dans ce cas, il faut qu’il fasse procéder à un vote spécial (article 39 d’Ordre public du décret du 17 mars 1967), à défaut de quoi les factures correspondantes peuvent être contestées.   C’est le cas, par exemple, du LODAVEILLE de LOISELET.         III. Un système qui se veut extrêmement  pervers    Certains diront « pourquoi critiquer un service qui peut être utile  à la  copropriété ? ». Cependant, comme vous allez le constater dans un instant, non seulement ce service est pratiquement inutile mais en plus peut s’avérer être extrêmement préjudiciable pour la copropriété. Pour comprendre le problème que pose ce type de prestation, nous allons reprendre la résolution type que le cabinet Loiselet et Daigremont insère dans les convocations d’assemblée générale lorsque le conseil syndical exige que la souscription de cette prestation soit mise à l’ordre du jour :    
  1. Un service à la disposition de tous les résidents.
  Comme le précise la résolution dans son cinquième chapitre, le « service est à la disposition de tous les résidents ». Autrement dit, un copropriétaire mais aussi un locataire ou même un simple occupant peut faire appel à ce « call center » pour  déclencher l’intervention d’une société d’urgence et ce, à l’insu du conseil syndical et du syndic. Au-delà des abus que cela peut entraîner, comme des interventions intempestives ou non souhaitées voire même de convenance, un problème juridique se pose. Le résident qu’il soit copropriétaire ou locataire n’est pas habilité à engager des dépenses. Seul le gestionnaire est en droit de signer des ordres de services dans le cadre de son mandat.  Comment alors gérer un conflit lorsqu’une intervention engagée par un résident est considérée par le conseil syndical comme abusive, soit sur l’objet même de la prestation, soit  sur son coût ?   Et bien chers copropriétaires, le gestionnaire répondra que vous avez voté la résolution. Vous êtes donc « cuit » et contraints de  prendre la facture en charge !    
  1. Des possibilités d’intervention qui peuvent potentiellement être très larges
  Pour vanter l’intérêt du service, la résolution évoque dans son premier paragraphe les problèmes de fuites sur les parties communes. Mais en réalité, ce service se veut très large : intervention sur les portes de parkings, les pannes d’ascenseur, de chauffage,d’électricité...  Cependant ces dysfonctionnements (pour la plupart) ne justifient pas pour autant une intervention d’urgence qui est généralement facturée extrêmement chère (voir point suivant).   En effet, une porte de parking qui est en panne peut attendre le lendemain ou le surlendemain.  Cependant si un résident (même de bonne foi) décide d’appeler   LODAVEILLE, ce service n’hésitera pas à diligenter une société d’urgence pour réparer à « prix d’or » la porte de garage. La copropriété va donc payer en parallèle du contrat de maintenance de la porte de garage une prestation complémentaire pour une pseudo urgence qui n’en était pas une !  Imaginez les  répercutions financières que cela peut avoir si on calque le même scénario pour l’ascenseur, le chauffage, l’électricité.. Voilà comment une copropriété peut se retrouver « devoir supporter » des dérives financières extrêmement coûteuses dont elle ne pourra qu’après coup constater les montants.  
  1. Un service qui fait appel à des sociétés dites d’urgence
  Comme le précise la résolution dans son quatrième paragraphe, en cas de panne, à défaut de joindre la société titulaire de la maintenance de  l’équipement, le service a la possibilité de faire appel aux sociétés de son choix pour se charger de prendre « les mesures nécessaires ».   Autrement dit, si un ascenseur tombe en panne, le service pourra appeler un autre ascensoriste pour réparer l’incident. Ce service sera bien entendu facturé « les yeux de la tête » sans pouvoir contrôler la réalité de la facture  (temps passé, nombre de personnes, cause de la panne..). Mais il y a encore plus grave ! L’ascensoriste chargé de la maintenance pourra quant à lui après coup se décharger de sa responsabilité en arguant qu’un autre technicien non habilité est intervenu sur l’ascenseur entraînant  un mauvais réglage de l’appareil. Cela est valable pour l’ascenseur mais aussi pour le chauffage ou  les portes de garage… Comme le dirait Garry Kasparov : Vous êtes « échec et mat » !   d) Un service qui est en réalité extrêmement limité   Deux raisons peuvent au final justifier une intervention dite « d’urgence » :  
  1. Une personne bloquée dans la cabine d’ascenseur
 
  1. Un gros problème de plomberie.
  En ce qui concerne le premier problème, l’ascensoriste est tenu de mettre dans la cabine une triphonie qui permet à la personne incarcérée d’être mise en relation avec un « call center » qui envoie sur les lieux un technicien pour le désincarcérer. En cas de situation grave les pompiers pourront de toute façon intervenir. Cela ne justifie donc pas de surenchérir avec un service dit d’urgence qui est en plus extrêmement coûteux (7.20 € par lot et par an).   Concernant le vrai problème que peut être une grave fuite d’eau sur les parties communes ou encore un engorgement, sachez que l’ARC par le biais de sa coopérative technique, a mis en place un système simple et gratuit.   IV. Un système gratuit pour traiter les urgences   Mais, direz-vous, comment traiter les urgences ?   D’abord il suffit de s’adresser aux prestataires de la copropriété pour ce qui concerne les équipements et d’exiger qu’ils fournissent un numéro de dépannage hors heures ouvrables.   Ensuite il suffit d’utiliser les entreprises référencées par la coopérative de l’ARC qui interviennent d'urgence. Elles le signalent directement sur leur fiche.   Par ailleurs, rappelons qui sont très rares les incidents qui justifient une intervention d’urgence.   Si vous êtes adhérent collectif, vous aurez tous les renseignements sur le site COPRO-DEVIS de l’ARC : http://www.copro-devis.fr/ (Attention : il existe un site COPRO DEVIS mis en place après le COPRO-DEVIS de l’ARC qui n’a rien à voir avec nous et peut vous abuser...). Nous reviendrons bientôt sur ce problème.