ABUS N° 3294 : Copropriétés nouvelles : attention aux syndics « provisoires » : le cas FONCIA + OTIS
On sait qu’OTIS est une société n’hésitant pas à « harceler » les copropriétés désireuses de mettre fin à leur contrat de maintenance en invoquant la Loi Châtel.
Les exemples ne manquent pas et ont déjà été relayés sur notre site (NB : rappelons en passant le rôle important que l’ARC a joué pour imposer le respect de la loi CHATEL en copropriété et contre les manœuvres des ascensoristes pour la contourner).
Nous allons aujourd’hui vous relater une situation ubuesque dont la cause principale est un grave manquement de la part du cabinet FONCIA DESIMEUR à Nîmes.
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Important
À noter : étant donné les abus nombreux commis par les syndics « provisoires » nommés par le promoteur (souvent la maison-mère, voire FONCIA, NEXITY, CITYA, etc.), les copropriétaires des copropriétés nouvelles ont le plus grand intérêt à se faire aider par une association membre de l’UNARC.
Rappelons que nous avons réalisé divers « dossiers » très complets sur les abus dans les copropriétés nouvelles et la façon de se défendre.
Voir dans notre rubrique B9 "copropriétés nouvelles" dans la DOCUMENTATION.
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I. Un cabinet FONCIA qui souscrit des contrats pour de longues durées en tant que syndic provisoire :
Dans le cas présent, FONCIA DESIMEUR a été nommé syndic provisoire d’une copropriété neuve à Nîmes. Avant même son éventuelle élection « officielle » (en l’occurrence il n’a pas été désigné syndic à la première assemblée générale), FONCIA DESIMEUR a souscrit des contrats pour de longues durées :
- maintenance de l’ascenseur, auprès d’OTIS pour 3 ans ;
- entretien ménager pour 3 ans.
Le syndic élu a fait savoir à OTIS que le syndic provisoire n’avait pas qualité à souscrire un contrat pour une durée excédant celle de son mandat, et donc dépassant la première assemblée générale de la copropriété.
Il lui a également précisé que FONCIA DESIMEUR n’avait pas présenté le contrat au vote lors de l’assemblée générale, après l’avoir joint à la convocation. En l’occurrence, il n’a pas non plus été justifié de quelconque mise en concurrence.
Cette situation pose un problème bien plus général : de nombreux syndics se permettent de souscrire des contrats d’un an, voire 3 et plus, alors même qu’ils ne sont que « syndic provisoire ». Ils proposent alors ensuite à la première l’assemblée générale de ratifier la conclusion de ces contrats, quand ils « n’oublient » pas de le faire ! L’assemblée générale et les copropriétaires se retrouvent donc devant le fait accompli.
C’est ainsi que par exemple des cabinets NEXITY LAMY placent leur filiale d’assurance « LAMY ASSURANCE » sans recours préalable à l’assemblée générale, en prétextant qu’ils n’avaient pas le choix que d’assurer l’immeuble… or, c’est faux. Mais revenions à FONCIA.
II. L’incroyable menace d’OTIS
Par courrier RAR du 12/11/2012, la Direction Juridique d’OTIS a mis en demeure le syndicat des copropriétaires, via son syndic, de régler les factures impayées sur la période 2010-2011.
On peut y lire :
« Tout d’abord concernant FONCIA, il faudrait pouvoir justifier que ce dernier ne disposait que d’un mandat provisoire et qu’OTIS était au courant lors de la signature du contrat. En effet, en sa qualité de syndic OTIS pouvait valablement penser que FONCIA avait mandat pour être en mesure de procéder à la négociation et à la signature du contrat de maintenance. C’est pourquoi, au regard d’OTIS, la copropriété est bien redevable, tout d’abord, de la totalité des factures non payées pour la période du 23/02/2010 au 31/12/2010. »
« À défaut de règlement, nous transmettrons ce dossier à notre Avocat pour qu’il puisse engager une procédure. (...)
Vous devez considérer cette lettre comme une mise en demeure de nature à faire courir tous les délais, intérêts et autres conséquences de la Loi – particulièrement l’article 1153 du Code Civil et les dispositions de la loi NRE n°2001-420 du 15 mai 2001 – et les tribunaux attachent aux mises en demeure. »
La menace est bien marquée, les phrases étant tournées afin de mettre un maximum de « pression » et faire peur…
III. Le refus du syndic et un arrêt de la Cour de Cassation précieux
Le syndic a évidemment refusé de se soumettre à l’injonction d’OTIS et est bien décidé à aller jusqu’au bout. Il fait valoir l’arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 2012 (n° 677-F-D, pourvoi n° P 11-11.993) dont les conclusions sont les suivantes :
(...)
« Attendu qu'ayant relevé que les deux contrats avaient été signés par la société Sagim, syndic, avec le cachet " syndicat des copropriétaires de Grigny II ", que la société Sagim n'avait pas obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires (...) la cour d'appel, a pu retenir qu'il incombait à la société Alarm'veille de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision ; »
En conclusion : il appartient à la société qui contracte avec le syndic (en tant que mandataire du syndicat) de contrôler qu’il a bien été mandaté par une assemblée générale à souscrire ce contrat.
Ceci est d’autant plus justifié dans le cas de la maintenance d’un ascenseur puisque :
- OTIS, en tant qu’installateur de l’ascenseur savait bien que la copropriété était NEUVE et que FONCIA était un syndic « provisoire » ;
- que le premier contrat souscrit doit être relativement « léger » eu égard à la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale. Et ça, les prestataires de maintenance ne peuvent dire qu’ils ne le savent pas.
IV. Conclusion
Tous les prestataires ont un grand intérêt à solliciter auprès des syndics d’un immeuble neuf la copie du procès-verbal de l’assemblée générale les autorisant à souscrire un contrat auprès d’eux.
À défaut, en cas de changement de syndic ce dernier peut valablement refuser de poursuivre l’application de ce contrat sur le motif que la société a été défaillante, en ne contrôlant pas que le précédent syndic avait qualité à le souscrire.
Rappelez-vous bien : TOUS les contrats doivent être validés par la première assemblée générale d’une copropriété !
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Rappel : pour aller plus loin sur les abus en « Copropriété nouvelle », lire nos dossiers réservés aux adhérents de la rubrique B_"administration et fonctionnement de la copropriété" > B9 "nouvelles copropriétés"
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