ABUS N° 3310 Syndics en France : après l’« Indépendant » de Pau, la « Gazette » de Nîmes. L’ARC et l’UFC Que Choisir à l’honneur

 

Nous poursuivons notre petit tour de France des abus de syndics ainsi que des associations qui défendent les copropriétaires.

 

La « Gazette » de Nîmes (un hebdomadaire) a consacré aux syndic et à deux associations toute une série d’articles dans son numéro du 29 novembre au 5 décembre 2012, que nous ne résistons pas au plaisir de citer.

 

Vous y retrouverez vos deux associations favorites : l’ARC - plus précisément l’ARC-Languedoc et son directeur bien connu, Flavien BONNETTE et l’UFC Que Choisir en la personne de son Président local, Claude GILBERT.

 

Bonne lecture.

 

 

Flavien Bonnette traque les syndics “fraudeurs” et dénonce leurs abus sur son site internet. À Nîmes, Immo Ges­tion, Foncia Desimeur, Salanie immobi­lier, Nexity Lamy, la Fnaim et d’autres syn­dics encore ont déjà fait les frais des publications de l’Arc. “Notre association est là pour venir en aide aux copropriétaires, assure Flavien Bonnette. Nous épluchons leur contrat de syndic et regardons les comptes de leur copropriété. Nous sommes là pour dénoncer les dérives de la profession”. Aujourd’hui, l’association compte plus de 360 adhérents et représente plus de 18 500 lots répartis entre le Gard et l’Hérault.

Conseils

Une activité pas vraiment appréciée par les syndics. “Nous sommes là pour dénoncer les dérives de la profession et aider les copropriétaires en cas de litige avec leur syndic. Les syndics qui n’ont rien à se reprocher nous voient d’un bon œil. Les autres nous poursuivent en diffamation quand nous publions leurs pratiques sur notre site internet, ironise le président de l’Arc qui complète : nous gagnons 95 % des procès engagés contre nous” .

 

Autre association qui vient en aide aux copropriétaires, l’UFC que choisir informe les consommateurs de leurs droits et les aide à régler un litige. “À ce jour, une soixantaine des 155 litiges recensés ont trouvé une solution amiable, confie Claude Gilbert, le président de l’antenne nîmoise, qui donne aussi quelques conseils aux copropriétaires. “Il ne faut jamais être perdre de vue que, dans un contrat, tout est négociable : le moindre tarif, devis, la moindre décision : tout doit être discuté. Je conseille aux copropriétaires de petits immeubles - jusqu’à 20 appartements - d’opter pour le syndic bénévole incomparablement plus économique.

 

Enfin, quand un syndic professionnel est nécessaire, mieux vaut se tourner vers les petits syndics locaux. Ils sont 20% moins chers que les grosses enseignes nationales et sont en général plus efficaces ».

 

 

Flavien BONNETTE, Directeur de l’ARC-Languedoc

Depuis le 4 janvier 2011, l’agence Immo gestion Languedoc-Roussillon exerce l’activité de syndic alors qu’elle a perdu sa garantie financière. Loin d’être un détail, cette situation est totalement illégale.

 

En effet, la loi Hoguet qui réglemente la profession de syndic impose que la carte professionnelle de syndic ne peut être délivrée par la préfecture qu’à condition que l’agent possède une assurance responsabilité civile professionnelle et une garantie financière. Cette dernière obligation constitue une véritable sécurité pour les copropriétaires : en cas de détournement de fonds ou de malversations d’un syndic, la garantie financière garantit le remboursement des sommes détournées. Flavien Bonnette, Directeur de l’ARC-Languedoc, se souvient : “en 2009, à La Grande-Motte, le gérant d’un syndic qui avait perdu sa garantie financière s’est enfui avec le contenu des caisses de toutes les copropriétés qu’il gérait. Montant du préjudice : 2 millions d’euros. Il a été condamné par la justice, mais les gens n’ont jamais revu la couleur de leur argent”. Alertée par l’Arc en avril 2012 sur la situation d’Immo -gestion, la préfecture du Gard a enjoint l’agent de rendre sa carte professionnelle au 1^er octobre 2012.

 

Devant le refus du gestionnaire de l’agence, elle a saisi la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) à la mi-octobre qui s’est rendue sur place courant novembre. “L’entreprise a cédé ses parts et va cesser son activité très prochainement” informe-t-on à la préfecture. Problème : “sans garantie financière et cas d’incident sur les comptes d’une copropriété, les propriétaires n’auront que leurs yeux pour pleurer » alerte Flavien BONNETTE ».

 

 

Ils gèrent les parties communes des immeubles, s’occupent des travaux et payent les factures. Enquête sur les syndics, une profession pas si réglementée.

 

Excès de pouvoir, prestation surfacturée, forfait administratif farfelu : 95 % des contrats de syndic renfermeraient des clauses illégales ou abusives. C’est le constat de l’UFC Que choisir qui publie une enquête sur la profession dans le Gard. Les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à se plaindre : “depuis le début de l’année, nous enregistrons 155 litiges. C’est 16% de plus que l’an dernier et ça représente quasiment 10% de nos adhérents”. D’après son enquête, 80% des litiges remettent en cause les pratiques des gros syndics d’enseigne nationale telle que FONCIA, NEXITY ou encore CITYA.

 

Première cause de conflit : l’excès de pouvoir. “Les syndics se comportent en dirigeants d’entreprise. Ils imposent leur règle et leurs tarifs, jusque dans le choix des entreprises qui effectuent des travaux. C’est d’ailleurs l’exemple le plus courant : ils ne donnent qu’un seul devis alors qu’ils devraient en fournir au moins trois. Et comme par hasard, l’artisan qui fournit le devis est toujours le même”.

Les travaux justement. Depuis la loi Molle du 25 mars 2009, les honoraires perçus par le syndic qui contrôle le bon déroulement des travaux - par exemple un ravalement de façade - doivent être votés pendant l’AG qui décide des travaux. La loi donne ainsi la possibilité aux copropriétaires de négocier les honoraires et précise “il n’est plus suffisant, à l’avance, de déterminer ces honoraires spécifiques dans le contrat du syndic”. Pourtant, certains contrats de syndic continuent de spécifier le taux des honoraires perçus et ne donnent ainsi pas la possibilité aux copropriétaires de les discuter la facture.

 

Autre cause fréquente d’agacement : “nous assistons depuis quelques années à une explosion des honoraires spécifiques”. Frais administratifs, de photocopies, de fournitures, de papeteries... tout est prétexte à facturation.

L’exemple des photocopies est éloquent. Pour chaque envoi de courrier, certains syndics facturent les photocopies entre 19 à 30 centimes d’euro. Des clopinettes qui peuvent rapporter gros. Démonstration avec un immeuble nîmois de 95 appartements géré par Foncia Desimeur qui facture la photocopie 30 centimes. En 2011, elles ont coûté 2200 € soit 23,15 € par copropriétaire. Une petite facture, mais qui pourrait facilement être divisée par six quand on sait qu’à Nîmes, la plupart des secrétariats-services proposent un tarif à 5 centimes la copie. Voilà comment un petit préjudice d’une vingtaine d’euros pour les propriétaires se transforme en immense bénéfice pour le syndic.

Car si on multiplie ce petit bénéfice par le nombre de lots gérés par un syndic, les clopinettes se transforment en pactole. À Nîmes, l’agence Foncia Desimeur gère plus de 10 000 lots. Le calcul est vite fait...

 

Autre exemple d’une clause abusive : celui des dépassements d’horaire. Quand une AG traîne en longueur, de nombreux syndics appliquent une surtaxe pour les heures de présence en dehors de leurs heures ouvrables. Ainsi, après 17h, Citya facture l’heure de présence à 157 €. Passé 22h, l’heure coûte 235,53 €. “Quand on sait que 90 % des AG ont lieu le soir, c’est une mine d’or” s’insurge Flavien Bonnette, président de l’Association des responsables de copropriétés (ARC). Là encore, chez Citya on répond “toutes les professions pratiquent le dépassement d’horaire : les plombiers, les médecins, les chauffeurs de taxi... Pourquoi pas nous ?”. Le président d’UFC questionne “je serais curieux de savoir si les agents de syndic qui assistent aux AG tardives sont réellement payés en heures supplémentaires”. Un ancien agent de syndic qui souhaite garder l’anonymat assure “ces heures tardives ne m’étaient pas mieux payées que les autres ». la surtaxe profiterait donc, non pas au salarié, mais à l’agence.

 

Une manne qui ne doit rien au hasard. “Tout est soigneusement étudié, assure Claude Gilbert. Les plus gros opérateurs de syndic français pratiquent des forfaits de base attractifs, mais se rattrapent sur les honoraires spécifiques”. Un peu comme ces compagnies aériennes low-cost qui proposent des billets d’avion à bas prix, mais font leur miel sur le poids de la valise. Rachel Constans, gérante du cabinet Citya des 7 Collines à Nîmes, reconnaît “nos clients nous reprochent souvent l’opacité de nos tarifs”. Mais elle se défend aussitôt : “le prix des prestations est détaillé dans le contrat. Nous ne cachons rien”. Philippe Desimeur, président de plusieurs agences FONCIA dans le Gard dont celle de Nîmes, assure avoir réglé le problème : “Depuis janvier, nous proposons une formule qui englobe toutes nos prestations. Ainsi, il n’y a plus de surprises de facturation à la fin de l’année”. Cette formule “tout compris” est 25% plus cher que la “classique ».

 

Constatée la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) avoue « nous recevons régulièrement des plaintes concernant les syndics, mais nous ne pouvons intervenir que pour vérifier qu’ils disposent bien de leur carte professionnelle ». La dernière enquête réalisée dans le Gard date de 2008, mais la DDPP assure « il est fort probable qu’ils seront ciblés en 2013 ».

 

Enquête réalisée pour la « Gazette » de Nîmes  par D. ARTHOMAS ».

 

 

 

Florent VERTAURE, vit dans un immeuble au mas-de-Mingue

« Depuis 2001, nous sommes gérés par le même syndic. En 12 ans, nous avons changé sept fois de gestionnaire. Bonjour le suivi ! Notre immeuble n’a pas été rénové depuis sa construction il y a 40 ans. Pourtant, la Ville l’a classé en “copropriété dégradée”. Je me bats contre mon syndic. Mais il refuse d’agir ».

 

Jean –Pierre MONSO, vit dans un immeuble au Mas-de-Mingue

« En juin 2012, nous avons voulu nous séparer de notre syndic. Il venait de refuser de nous présenter les comptes de la copropriété. Quand il a appris que nous n’allions pas renouveler son contrat, il a placé notre copropriété en “administration judiciaire”, une sorte de tutelle administrative. Résultat, nos comptes ont été bloqués pendant plusieurs semaines ».

 

Brigitte DAVAU, vit dans un petit immeuble près du jardin de la Fontaine

“Début novembre, j’ai reçu une facture de 72,72 euros pour une régularisation des charges pour les années 2010 et 2011. J’ai contacté mon syndic afin d’avoir des explications. On m’a répondu que c’était à moi de me déplacer à l’agence. Je refuse de me déplacer et de payer cette somme qui, pour moi, ne correspond à rien”. Contacté par téléphone, le syndic précise : “nous pouvons réclamer des charges non perçues pendant cinq ans ».