ABUS N° 3343 : SYNDIC + : en attendant
Oui, en attendant les réponses de SYNDIC + à nos questions (voir article de la semaine dernière : http://www.modelesite.fr/unarc/documentation/questions-sur-un-n%C3%A9o-syndic-tr%C3%A8s-m%C3%A9diatique-et-cousu-d%E2%80%99or-syndic, voici les questions posées à SYNDIC + sur son contrat. Là encore nous avons adressé il y a déjà quelques jours une lettre au président de SYNDIC + et attendons ses réponses très impatiemment.
[À propos, ce contrat en principe « forfaitaire » est en fait un « forfait » à géométrie variable comme viennent de s’en apercevoir des adhérents :
- il y a quinze jours le contrat proposé incluait toutes les photocopies, y compris pour l’assemblée générale ordinaire ;
- quinze après les photocopies pour l'assemblé générale étaient à nouveau facturées...].
Voici les remarques formulées et les questions que nous avons posées au président de SYNDIC + :
« SYNDIC +
Monsieur Thierry WINZELLE - Président
10, place du Général Catroux
75017 PARIS
Paris, le 2 Janvier 2013
Par mail et par courrier postal.
Monsieur le Président
Nous avons été saisis par nos adhérents concernant le contrat que vous proposez.
Nous nous permettons, en tant qu’association nationale représentative des copropriétaires, de vous poser quelques questions à ce sujet et de vous faire connaître nos remarques, ce contrat présentant quelques illégalités et imprécisions assez inquiétantes.
1. Visites de l’immeuble : nombre et conditions.
Nous lisons : point II-1.1) : Il (le syndic) effectue des visites périodiques de l’immeuble, dont le nombre et les conditions sont définies avec le conseil syndical avec un minimum d’une visite trimestrielle.
Commentaire de l’ARC : Ceci est à la fois curieux et illégal ; c’est le contrat (donc l’assemblée générale) et non le syndic avec le conseil syndical qui fixe le nombre et les modalités des visites (voir arrêté du 19 mars 2010).
2. Point II-1.12) : un « programme exploité par Syndic + ».
Nous lisons : « Il (le syndic) assure la passation et la gestion des ordres de service pour les travaux d’entretien et de maintenance par le programme exploité par Syndic+ ».
Commentaire de l’ARC : De quoi s’agit-il ? Puisque vous en faites une clause contractuelle, il faut impérativement préciser ce point.
3. Point III-1.13) : « charte de déontologie Syndic + »
Nous lisons : « Il applique avec ses fournisseurs la charte de déontologie Syndic + ».
Commentaire de l’ARC : même remarque que pour le point précédent. Que recouvre l’expression « charte de déontologie Syndic + » ? Pourquoi votre contrat ne se réfère à rien sur ce point.
4. Point III-1.17) : archives
Nous lisons : « Il organise la gestion des archives du syndicat des copropriétaires pour une accessibilité totale et permanente ».
Commentaire de l’ARC : votre contrat parle d’« organiser » la mise à disposition des archives.
Il est curieusement muet sur le fait que le syndic doit conserver et gérer les archives dans le cadre du contrat et des honoraires de base. Ce silence n’est pas anodin puisqu’il cache le fait que vous entendez confier une partie de l’archivage à un tiers aux frais de la copropriété, comme cela ressort clairement du point 6.2.3 de votre contrat, ce qui est illégal (article 33 du décret du 17 mars 1967). (Voir plus bas point 7 de ce courrier).
5. Point III-1.19) : site Internet par copropriété
Nous lisons : « Il met en ligne et maintien à jour le site internet privé et sécurisé de l’immeuble accessible à ses clients ».
Commentaire de l’ARC : En ce qui concerne le site Internet privé et sécurisé de l’immeuble, quels en sont les règles et modes de fonctionnement ? Là encore il est important de le préciser de façon à garantir les droits des copropriétaires.
6. Point III-6) : reprise de dossiers
Nous lisons : « En tout état de cause la mission de reprise d’un dossier s’exerce dans le cadre des dispositions de la recommandation n° 20 de la Commission relative à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne pourra rechercher la responsabilité du syndic au-delà de cette obligation ».
Commentaire de l’ARC : Qu’est-ce que cela veut dire ? Pourquoi et sur quoi tenter de limiter la responsabilité du syndic ? C’est l’article 18-2 d’Ordre public de la loi de 1965 qui s’impose en ce qui concerne ce sujet ainsi que l’article 33-2 du décret de 1967 et aucune limitation de responsabilité ne peut être prévue par contrat.
À noter que l’article 18-2 et l’article 33-2 ont été modifiés après la publication de la Recommandation numéro 20 de la Commission relative à la Copropriété !
7. Point III-6.2.3) : archives
Nous lisons : « En cas de non-renouvellement de son mandat, le syndic remet à son successeur, dans les conditions prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
(...) les archives en sa possession et les renseignements permettant d’accéder aux archives non détenues par lui ».
Commentaire de l’ARC : cette disposition est illégale. Le syndic sortant doit remettre les archives lui-même et [pas seulement] indiquer l’adresse de l’archiveur avec qui il a contracté (voir article 33-2 déjà cité).
Cette clause laisse d’ailleurs entendre que vous comptez signer un contrat d’archivage pour le compte du syndicat des copropriétaires, ce qui constitue une autre illégalité.
On comprend d’ailleurs mieux pourquoi, dans le point III-1.17 de votre contrat, vous parlez simplement d’« organiser l’accès » aux archives.
8. Point IV.B : pré-étude
Nous lisons : « B. Mission d’étude à la demande de l’assemblée générale ou du conseil syndical. Avant la prise de décision, la copropriété peut demander au syndic de procéder à des études de faisabilité.
Cette prestation comprend :
- l’établissement d’un cahier des charges,
- la demande des devis,
- l’établissement d’un tableau comparatif des offres,
- une note de synthèse.
À ce titre, le syndic percevra des honoraires dont les modalités de calcul figurent dans les conditions particulières ».
(...) ».
Commentaire de l’ARC : le détail de cette clause n’est pas clair du tout. Comment « la copropriété demande-t-elle » ?
En assemblée générale via une décision spéciale ? Via le conseil syndical (ce qui serait illégal) ?
Ce point est une source importante d’abus potentiels et, en plus, il est en contravention avec les dispositions d’ordre public de l’article 18.1-A de la loi du 10 juillet 1965 concernant la rémunération en cas de travaux.
9. Point IV. D : honoraires en cas de travaux
Nous lisons : « À ce titre, le syndic percevra des honoraires dont les modalités de calcul figurent dans les conditions particulières et soumis à approbation lors de l’assemblée générale ».
Commentaire de l’ARC : la formulation est illégale (voir article 18.1-A de la loi de 1965), le syndic imposant dans son contrat un tarif sans qu’il soit précisé qu’il s’agit d’un tarif maximum indicatif (le contrat laisse même penser que ce tarif sera simplement ratifié par l’assemblée générale).
10. Point V.E : contrôle des comptes
Nous lisons : « E. Assistance à la vérification des comptes.
« Pour aider les conseils syndicaux dans le contrôle des comptes, le syndic peut mettre à leur disposition un comptable pendant les heures ouvrables des agences.
« Cette prestation qui n’entre pas dans le cadre de la gestion normale est facturée au temps passé au taux horaire défini aux conditions particulières.
« La mise à disposition d’un comptable, pendant les heures ouvrables, pour répondre aux questions du conseil syndical sur les comptes de l’exercice précédent, n’est pas facturée pendant les deux premières heures ».
Commentaire de l’ARC : ce point est incompréhensible et illégal.
En quoi le fait pour le comptable du syndic de répondre aux questions du conseil syndical sur les comptes « n’entre pas dans la gestion courante » ? Nouvelle illégalité.
11. Point IV.F : service 24h/24
Nous lisons : « Syndic + 24h/24.
« Syndic + peut mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un service téléphonique de garde pour le traitement des interventions urgentes. Ce service est disponible 24 heures par jour, 365 jours par an, en dehors des heures ouvrables de ses agences ».
Commentaire de l’ARC : la clause stipule : « Syndic + peut mettre à disposition du syndicat ».
Le contrat ne précise cependant :
- NI comment ce service est mis à disposition (vote spécial d’assemblée générale ?) ;
- NI à quelles conditions financières ?
- NI qui est susceptible d’utiliser ce service dans la copropriété ?
Nouvelles illégalités. Décidément...
12. Point V.B.1 : questionnaire du notaire
Nous lisons : « 1. Avant la vente : établissement du questionnaire syndic (dont l’état daté) préalable adressé par le notaire ».
Commentaire de l’ARC : le contrat parle de questionnaire du notaire, « DONT l’état daté ».
Or, seul l’établissement de l’état daté est facturable au vendeur. Dans la mesure où votre contrat prévoit de facturer au vendeur TOUT le questionnaire, il est illégal.
13. Point V.B.2 : ouverture du dossier d’un nouveau copropriétaire
Nous lisons : « Après la cession, le syndic procède aux opérations suivantes :
- « ouverture du dossier et du compte du nouveau copropriétaire ;
- « envoi d’un courrier de représentation au nouveau copropriétaire ;
- « envoi de plaquettes d’information sur la copropriété ;
- « prise en compte et vérification de l’état civil de l’acquéreur conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967 ».
« Le coût de ces prestations est facturé, selon le tarif figurant dans les conditions particulières. Cette somme est portée, conformément à la loi, au compte du vendeur, à charge pour le notaire d’en faire la répartition entre les parties en fonction des accords pris entre elles ».
Commentaire de l’ARC : Ceci est faux : ces prestations sont obligatoirement incluses dans la gestion courante et les faire payer au vendeur est totalement illégal.
14. Prestations et tarifs : frais de prise en charge de la copropriété
Commentaire de l’ARC : Nous constatons que vous facturez des frais de prise en charge, ce qui est à la fois abusif et - là encore - illégal au regard des dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010.
15. Compte séparé
Nous lisons : « compte bancaire séparé obligatoire dédié à la copropriété ».
Commentaire de l’ARC : Cette formulation curieuse (« dédié ») n’est pas conforme à la loi. Il faut un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, ce qui est très différent. « Dédié » peut vouloir dire « affecté » sans être ouvert « au nom ».
Conclusion
Ainsi ce contrat révèle-t-il, à l’évidence, de nombreux illégalités et points d’ombre.
Nous attendons avec impatience vos réponses sur tous ces points et vous prions de recevoir, Monsieur, l’assurance de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER Bruno DHONT
Président de l’ARC Directeur de l’ARC ».