ABUS N° 3344 : Une clause particulièrement illicite et trompeuse du contrat de syndic « au forfait » NEXITY
Au cours de ces trois dernières années, l’ARC a été amenée à dénoncer le nombre élevé d’irrégularités et autres clauses abusives insérées dans les contrats de mandat de syndic.
L’arrêté (dit NOVELLI) pris par le gouvernement en la matière le 19 mars 2010 n’a eu que très peu d’incidences sur cette situation préjudiciable pour les copropriétaires, comme nous l’avons démontré dans nos diverses enquêtes.
Face au mécontentement légitime des copropriétaires, certains syndics ont déployé une solution : les contrats au forfait, c’est-à-dire intégrant dans leurs honoraires de gestion courante tout ou partie de « prestations dites particulières.»
Nous avions aussitôt expliqué que ces « forfaits » étaient souvent « incomplets » ou « surfaits » et permettaient quand même d’intégrer des pratiques tarifaires abusives (voir en particulier) :
- Abus n°3163 : « Les nouveaux contrats « forfaitaires » des syndics. Les points positifs, les points négatifs (voire très négatifs).
Aujourd’hui, NEXITY, crée une nouvelle surprise en intégrant dans son forfait de gestion courante une prestation à l’évidence NON courante : les honoraires en cas de gros travaux.
Comme on va le voir, cette surprise ne nous séduit pas du tout pour les raisons juridiques, pratiques et financières qui suivent.
I. Ce que prévoit la loi en la matière
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel (travaux d’entretien, réglementaires, d’amélioration).
Et le texte de préciser que ces honoraires additionnels du syndic doivent impérativement faire l’objet d’une résolution spécifique inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ayant approuvé les travaux correspondants.
Autrement dit, ces honoraires du syndic ne peuvent résulter que d’une décision souveraine du syndicat réuni en assemblée générale et non d’une initiative unilatérale du syndic (ou clause insérée dans son contrat de mandat).
II. Ce que cache la démarche illicite de NEXITY
Outre le caractère manifestement irrégulier d’une stipulation enfreignant une disposition d’ordre public (empêchant l’assemblée générale de se prononcer souverainement sur l’octroi d’honoraires supplémentaires au syndic pour son suivi des travaux), le préjudice financier pour les copropriétaires est également incontestable.
En effet, en quoi consiste ce contrat au forfait du syndic incluant ses honoraires travaux ?
Il s’agit tout simplement d’un mécanisme, par lequel les cabinets NEXITY parviennent à majorer leurs honoraires de gestion courante annuels au titre de travaux hors budget prévisionnel, alors même que le syndicat ne voterait pas de travaux de réfection des parties communes ou de ses équipements collectifs sur l’exercice concerné.
Et probablement ces syndics de rétorquer que l’étalement de cette revalorisation représenterait un gain financier pour les copropriétaires.
Un tel argument n’est pas recevable :
- d’une part, parce que cette hausse prétendument contenue se révèlera supérieure, au montant que le syndicat des copropriétaires aurait pu négocier lors de l’assemblée générale adoptant les travaux correspondants, et ce, d’autant plus que l’assemblée générale votant les travaux se tiendrait plusieurs années après ;
- d’autre part, parce que le syndicat des copropriétaires n’est pas à l’abri de surprises, à savoir des facturations supplémentaires du syndic pour ses interventions au titre de ces travaux hors budget prévisionnel (par exemple frais additionnels au titre de la souscription de la dommage-ouvrage, de la participation aux réunions de chantier, et au procès-verbal de réception des travaux, pour l’édition de l’attestation pour les banques en vue de l’obtention des prêts collectifs , individuels ou encore le Trésor public ou les agences accordant des subventions…).
Conclusion :
Nous et les copropriétaires ne demandons pas de cadeau et surtout pas ce type de cadeau.
Nous demandons aux syndics :
- des contrats de base et des honoraires qui incluent toutes les tâches de gestion courante ;
- des honoraires raisonnables, transparents et négociés pour tout ce qui ne rentre pas dans la gestion courante.