ABUS N° 3394 : Syndic Pierre DEVILLE: le tigre en papier, ou comment faire du plus avec du rien

                                              

ABUS  n° 3394 : Syndic Pierre DEVILLE: le tigre en papier, ou comment faire du plus avec du rien

 

 

 

I. Dans la série « attention : le ridicule peut tuer ».

 

Dans le cadre de notre campagne contre les abus des syndics en matière d’honoraires sur travaux, un adhérent nous a adressé l’incroyable contrat du syndic Pierre DEVILLE (syndic déjà signalé sur notre site Internet), celui-ci, pour justifier ses confortables honoraires, n’a rien trouvé de mieux que de lister les « 38 tâches » qu’il assume en matière de gestion purement comptable et financière des travaux.

 

Voici la liste de ces tâches que nous commentons ensuite une par une.

 

1. « Création et intégration des paramètres intitulés « TOE » (travaux et opérations exceptionnelles) obligatoire depuis l’arrêté du 14 mars 2005 ».

 

1. « Suivi et contrôles successifs de ces T.O.E ».

 

1. « Préparation, paramétrages, imputations des montants relatifs aux appels de fonds spécifiques sur travaux ».

 

1. « Traitements pour les éditions des appels de provisions travaux ».

 

1. « Mises sous pli, timbrage, envois des appels de provisions travaux (hors frais postaux) ».

 

1. « Traitements pour les codifications particulières des imputations sur les versements des copropriétaires et sur les appels de fonds travaux, afin de faire ressortir isolément les mouvements et soldes relatifs uniquement aux travaux ».

 

1. « Créations des comptes fournisseurs travaux et dépenses travaux ».

 

1. « Contrôle de la bonne application des taux de t.v.a. par les fournisseurs ».

 

1. « Contrôle de la diminution du taux de t.v.a. sur les honoraires d’études des architectes ou maîtres d’œuvre dès l’instant où les travaux sont engagés ».

 

1. « Saisies des factures travaux, intermédiaires et définitives, en fournisseurs et en compte de classe 67 spécifiques travaux votés ».

 

1. « Établissement d’une première base de programmation de fonctionnement ».

 

1. « Établissement des procédures de paiement des fournisseurs ».

 

1. « Suivi des comptes travaux (des fournisseurs et des dépenses à répartir) ».

 

1. « Contrôles successifs des facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

1.  « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

1.  « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

1.  « Traitements de secrétariat en rapport avec ces règlements ».

 

1.  « Vérifications à chacun des deux niveaux de contrôle interne avant signature ».

 

1. « Comptabilisation de chacun des règlements effectués ».

 

1. « Contrôles puis établissements des états des dépenses travaux définitifs à présenter en assemblée générale, traitements pour leurs éditions ».

 

1. « Contrôles puis établissements des apurements individuels des copropriétaires sur chacun des travaux votés et des paramètres TOE créés en rapport ».

 

1. « Traitements pour les éditions des comptes de clôture travaux ».

 

1. « Mises sous pli, timbrage, envois des comptes de clôture travaux (hors frais postaux) ».

 

1. « Établissements, suivi et contrôles successifs des documents intitulés « annexes » prévus par l’arrêté du 14 mars 2005 (notamment les annexes 4 et 5 en fonction de l’avancement des différents travaux votés) ».

 

1. « Avant de procéder à la commande des travaux : vérification et analyse de la situation comptable générale de l’immeuble (dont contrôle de la trésorerie ; prise en compte des versements de copropriétaires sur les travaux ; mais aussi prise en compte des autres engagements comptables et financiers de l’immeuble) ».

 

1. « Puis de même avant de procéder aux règlements des fournisseurs travaux à chacune des étapes prévues ».

 

1. « Suivi des montants conservés dans les comptes après la réception des travaux au titre des retenues de garantie pendant la période légale ».

 

1. « Pour effectuer les versements aux fournisseurs au sortir de la période de retenue légale de garantie : contrôles financiers, analyses de la situation comptable de l’immeuble ».

 

 

1. « Traitements en rapport à ces versements ».

 

1. « Contrôles successifs aux facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

1. « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

1. « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

1. « Pour effectuer les versements aux fournisseurs en fonction de l’avancement des levées de réserves constatées : contrôles financiers, analyses de la situation comptable générale de l’immeuble ».

 

1. « Traitements en rapport à ces versements ».

 

1. « Contrôles successifs des facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

1. « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

1. « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

1. « Chacun des travaux engagés et traités génère une préoccupation supplémentaire sur un plan général et aussi sur plan comptable par rapport à un budget courant ».

 

Reprenons chacun de ces trente huit points.

 

En voiture. Vous allez voir : il n’est pas sûr que le ridicule ne tue plus.

 

Tout au long de cette énumération, nous avons affaire à un « habillage » (pédant, surfait, à la limite effectivement du ridicule la plupart du temps) d’opérations à la fois toutes simples, normales et dans certains cas quasi inexistantes.

 

II. Commentaire des 38 « tâches » 

 

1. Création et intégration des paramètres intitulés « TOE » (travaux et opérations exceptionnelles) obligatoire depuis l’arrêté du 14 mars 2005 ».

 

Commentaire de l’ARC :

Premier exemple d’illusionnisme sémantique. Aucun travail à faire ; le logiciel le prévoit par défaut.

 

2.   « Suivi et contrôles successifs de ces T.O.E. »

 

Commentaire de l’ARC :

Là encore, c’est automatique, aucun travail.

 

3. « Préparation, paramétrages, imputations des montants relatifs aux appels de fonds spécifiques sur travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

Il n’y aura aucun paramétrage à faire (pas de nouveaux millièmes) ; il n’y a que les montants à introduire.

On notera qu’en trois phrases ce syndic « enfumeur » a utilisé deux fois le terme « paramètre », « paramétrage », terme très savant, très impressionnant et donc, de nature, à justifier des honoraires conséquents, n’est-ce pas ?

 

4. « Traitements pour les éditions des appels de provisions travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

On appuie sur le bouton et ça génère les appels de fonds (NB : il n’y a aucun traitement spécifique, si ce n’est de diviser les montants des travaux par le nombre d’appels de fonds selon calendrier décidé en assemblée générale).

 

5. « Mises sous pli, timbrage, envois des appels de provisions travaux (hors frais postaux) ».

 

Commentaire de l’ARC :

Manque juste la tâche prévoyant que le ou la comptable va être obligé(e) d’aller se laver les mains. C’est grotesque.

 

6. « Traitements pour les codifications particulières des imputations sur les versements des copropriétaires et sur les appels de fonds travaux, afin de faire ressortir isolément les mouvements et soldes relatifs uniquement aux travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

Autre technique d’enfumage.

Pour qu’il y ait « sous-compte travaux », il faut un vote spécial d’assemblée générale d’une part ; dans ce cas le syndic majore ses honoraires de base. Dès lors il y aurait ici doublon.

Par ailleurs quand il y a un sous-compte travaux par copropriétaire l’affectation est non seulement automatique, mais le travail du syndic est facilité.

 

7. « Créations des comptes fournisseurs travaux et dépenses travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

Encore du vent : il n’y a pas « création » des comptes fournisseurs. Il y a comptabilisation des factures, comme avec l’eau ou le gaz ; la routine.

 

8. « Contrôle de la bonne application des taux de t.v.a. par les fournisseurs ».

 

Commentaire de l’ARC :

Magnifique ! Le syndic distingue le temps passé à vérifié qu’il n’a pas fait d’erreur !

 

9. « Contrôle de la diminution du taux de t.v.a. sur les honoraires d’études des architectes ou maîtres d’œuvre dès l’instant où les travaux sont engagés ».

Commentaire de l’ARC :

Encore mieux. Le syndic devra aussi contrôler que 2 + 2 font bien 4.

 

10. « Saisies des factures travaux, intermédiaires et définitives, en fournisseurs et en compte de classe 67 spécifiques travaux votés ».

 

Commentaire de l’ARC :

Là encore simple travail de routine.

 

11. « Établissement d’une première base de programmation de fonctionnement ».

 

Commentaire de l’ARC :

Ne signifie strictement rien. Du vent.

 

12. « Établissement des procédures de paiement des fournisseurs ».

 

Commentaire de l’ARC :

Et la mise au point d’un protocole pour leur dire bonjour ? C’est gratuit ?

 

13. « Suivi des comptes travaux (des fournisseurs et des dépenses à répartir) ».

 

Commentaire de l’ARC :

C’est complètement idiot ; pour en « rajouter » le syndic en vient à aligner des inepties : en effet, les « dépenses à répartir » c’est à la fin, pas en période intermédiaire où le syndic n’appelle que des provisions.

 

14. « Contrôles successifs des facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

Le syndic ne contrôle rien ; c’est le maître d’œuvre ; le syndic, lui paye ; et s’il n’y a pas de maître d’œuvre, cela veut dire que l’opération est simple et il n’y a rien à contrôler de plus qu’en cas de paiement de n’importe quelle facture.

 

15.  « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

Commentaire de l’ARC :

Le syndic ne contrôle jamais ces décomptes, l’architecte ou le maître d’œuvre engageant sa responsabilité.

 

16.  « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

Commentaire de l’ARC :

Avec Internet il n’y a presque aucun travail, le syndic transférant simplement les e-mails du maître d’œuvre.

 

 

17. « Traitements de secrétariat en rapport avec ces règlements ».

 

Commentaire de l’ARC :

... et l’amortissement de l’ordinateur ou du stylo correspondant ?

 

18. « Vérifications à chacun des deux niveaux de contrôle interne avant signature ».

 

Commentaire de l’ARC :

Qu’est-ce que cela veut dire ?

 

19. « Comptabilisation de chacun des règlements effectués ».

 

Commentaire de l’ARC :

Simple routine.

 

20. « Contrôles puis établissements des états des dépenses travaux définitifs à présenter en assemblée générale, traitements pour leurs éditions ».

 

Commentaire de l’ARC :

Voilà un vrai travail. Le syndic devra le chiffrer en temps.

 

21. « Contrôles puis établissements des apurements individuels des copropriétaires sur chacun des travaux votés et des paramètres TOE créés en rapport ».

 

Commentaire de l’ARC :

Là encore, opération « enfumage ». Ceci ne veut rien dire ; il n’y a pas « apurements individuels des copropriétaires sur chacun des travaux votés »...

Quant à l’expression « paramètres des TOE créés en rapport » voire plus haut.

 

22. « Traitements pour les éditions des comptes de clôture travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

... et ouverture de la porte du bureau du (de la) comptable !

 

23. « Mises sous pli, timbrage, envois des comptes de clôture travaux (hors frais postaux) ».

 

Commentaire de l’ARC :

Exact.

 

24. « Établissements, suivi et contrôles successifs des documents intitulés « annexes » prévus par l’arrêté du 14 mars 2005 (notamment les annexes 4 et 5 en fonction de l’avancement des différents travaux votés) ».

 

Commentaire de l’ARC :

C’est le travail de base du syndic.

 

25. « Avant de procéder à la commande des travaux : vérification et analyse de la situation comptable générale de l’immeuble (dont contrôle de la trésorerie ; prise en compte des versements de copropriétaires sur les travaux ; mais aussi prise en compte des autres engagements comptable et financier de l’immeuble) ».

 

Commentaire de l’ARC :

Ce syndic est dangereux ; il ne va commander les travaux que s’il a 100 % de l’argent de TOUS les travaux.

Pendant ce temps là il place l’argent déjà recueilli à son seul profit et - en plus -fait payer les copropriétaires pour cela. Dangereux, vous dit-on.

 

26. « Puis de même avant de procéder aux règlements des fournisseurs travaux à chacune des étapes prévues ».

 

Commentaire de l’ARC :

Là,  le syndic regarde simplement s’il y a de l’argent sur le compte avant de payer... Renversant.

 

27. « Suivi des montants conservés dans les comptes après la réception des travaux au titre des retenues de garantie pendant la période légale ».

 

Commentaire de l’ARC :

Là encore le syndic place l’argent à son profit et fait payer les copropriétaires...

 

28. « Pour effectuer les versements aux fournisseurs au sortir de la période de retenue légale de garantie : contrôles financiers, analyses de la situation comptable de l’immeuble ».

 

Commentaire de l’ARC :

Même opération qu’au point 26. Le syndic ne paye que s’il a de l’argent et facture cet exploit.

 

29. « Traitements en rapport à ces versements ».

 

Commentaire de l’ARC :

?! Sans commentaire.

 

30. « Contrôles successifs aux facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

Déjà dit, mais différemment. Ce la ne gêne pas Pierre DEVILLE qui cherche simplement à rajouter deux lignes.

 

31. « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

Commentaire de l’ARC :

Déjà dit également. Bis repetitas (voir point 15). Mais, pour le syndic, ça fait une ligne de plus.

 

32. « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

Commentaire de l’ARC :

Déjà dit. Décidément ce syndic est à court d’imagination (voir point 16).

 

33. « Pour effectuer les versements aux fournisseurs en fonction de l’avancement des levées de réserves constatées : contrôles financiers, analyses de la situation comptable générale de l’immeuble ».

 

Commentaire de l’ARC :

Déjà dit (voir point 28).

 

34. « Traitements en rapport à ces versements ».

 

Commentaire de l’ARC :

IDEM (voir point 29).

 

35. « Contrôles successifs des facturations intermédiaires présentées en fonction de l’avancement des travaux ».

 

Commentaire de l’ARC :

IDEM (voir points 14 et 30).

 

36. « Contrôles des décomptes de l’architecte ou du maître d’œuvre ».

 

Commentaire de l’ARC :

IDEM (voir point 15).

 

37. « Copies documents en rapport et envoi suivant demande au Conseil Syndical pour validation de son accord de paiement ».

 

Commentaire de l’ARC :

IDEM (voir points 16 et 32).

Décidément Pierre DEVILLE bégaye.

 

38. « Chacun des travaux engagés et traités génère une préoccupation supplémentaire sur un plan général et aussi sur plan comptable par rapport à un budget courant ».

 

Commentaire de l’ARC :

Merveilleux. Le commentaire général qui est un merveilleux « enfoncement de portes ouvertes » donne matière à un point supplémentaire.

 

Avec cette énumération Pierre DEVILLE établit le record du monde toute catégorie de la discipline olympique qui s’appelle « le baratin tarifaire ».

 

Nous remercions Pierre DEVILLE pour son exploit qui prouve qu’il n’y a aucune limite qu’un syndic ne puisse dépasser.

 

Bravo l’artiste, comme on dit, et bon courage aux copropriétaires qui voteraient pour ce... professionnel.

 

 

 

N’hésitez pas, vous aussi à participer à notre enquête sur les abus de votre syndic en matière d’honoraires pour travaux.   Voir : http://arc-copro.fr/?q=actualit%C3%A9/notre-campagne-agir-contre-les-abus-des-syndics-en-mati-re-d-honoraires-sur-travaux-liste