Nous poursuivons notre Tour de France 2023/2024 des propositions de contrat de syndics professionnels. Les cabinets de la capitale et les groupes nationaux sont à nouveau en bonne voie de décrocher le palmarès des clauses irrégulières et abusives. La proposition de contrat de mandat 2023/2024 du cabinet parisien ISAMBERT tient la corde.
I. Les créations
En mars 2023, un conseil syndical d’une copropriété parisienne obtient entre autres du cabinet ISAMBERT une proposition de contrat dans l’optique de la mise en concurrence du syndic professionnel en exercice.
Ce conseil nous interroge sur la conformité de ce projet, qui nous laisse pantois au regard de ses nombreuses déficiences. En effet, le décret du 26 mars 2015 institue un contrat type de syndic, que les professionnels doivent se contenter de reproduire en l’état, avec pour seule marge de manœuvre d’indiquer leurs honoraires dans les seules cases dédiées.
Le cabinet ISAMBERT ne l’entend pas de cette oreille dans cette proposition de mandat 2023/2024, comme d’ailleurs de nombreux confrères. Au titre de ses prestations particulières, il prévoit une ventilation de sa facturation au syndicat selon des tranches horaires, en totale infraction aux prescriptions réglementaires.
II. Les lacunes
La défaillance d’ISAMBERT ne se résume malheureusement pas aux tranches horaires énoncées ci-dessus. Ce cabinet adopte dans sa proposition 2023/2024 d’autres libertés par rapport au décret du 26 mars 2015.
Tout d’abord, il précise qu’il peut démissionner, faculté effectivement consentie. En revanche, il omet l’obligation de convocation d’une assemblée destinée à permettre au syndicat de se doter d’un nouveau syndic professionnel ou non professionnel en substitution de son prédécesseur partant.
En ce qui concerne les pénalités pour retard de transmission de documents, ISAMBERT manifeste à nouveau son inventivité.
Il prévoit une indemnité journalière d’un euro au bénéfice du copropriétaire lésé dans la communication de la fiche synthétique. A l’égard du conseil syndical, ISAMBERT va même plus loin, puisqu’il écarte tout bonnement la clause 6.2 du décret du 26 mars 2015 sur sa réparation financière, en l’absence de remise de tout document du syndicat expressément requis par cet organe collégial.
Or, le décret du 7 octobre 2020 impose une pénalité de 15 euros par jour de retard au-delà d’une carence d’un mois du syndic à satisfaire à ce droit respectif du copropriétaire (art. 8-2 de la loi du 10 juillet 1965) et du conseil syndical institué par l’article 21 du même texte.
Il considère de plus pouvoir maintenir ses honoraires de gestion courante dans l’hypothèse où l’assemblée générale l’exonère de l’extranet ou de la conservation des archives du syndicat des copropriétaires. Or, le décret du 26 mars 2015 impose dans ce cas au syndic une minoration correspondante de son forfait de base, dans la mesure où ces tâches onéreuses sont en principe comprises dans ses honoraires. Autrement dit, le syndic ne peut conserver régulièrement un forfait identique pour des prestations préalablement intégrées et dont il se trouve finalement dispensé.
Enfin, le cabinet ISAMBERT ne se tient pas à jour de l’actualité juridique sur la copropriété, de manière totalement incompréhensible pour un syndic professionnel.
Il oublie à nouveau un point du décret du 26 mars 2014, en l’occurrence le 9.4 relatif à l’assemblée requise par un ou plusieurs copropriétaires pour des questions personnelles intéressant le syndicat.
L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 instaure ce droit individuel aux frais du ou des demandeurs selon la modalité de rémunération stipulée dans le contrat de mandat du syndic.
ISAMBERT entend donc soit :
- s’y opposer de manière totalement illicite ;
- la préparer et y participer gracieusement, ce qui nous laisse fort logiquement assez perplexe ;
- déterminer au cas par cas ultérieurement ses honoraires, là encore irrégulièrement.
Si des syndics professionnels tels le cabinet parisien ISAMBERT peuvent combattre entre eux pour la première place du contrat de mandat irrégulier, les copropriétaires se doivent pour leur part de les laisser mener cette bataille loin de la gestion de leur résidence.