ABUS N ° 861 : Termites : le ministre donne raison à l’ARC

18/10/2006 Abus

Rappelez-vous : il y a quelques mois (4 janvier 2006) la Cour de Cassation prononçait un arrêt où elle justifiait qu’un syndic de copropriété puisse commander un diagnostic-termites sur parties communes d’une copropriété, même sans accord de l’assemblée générale (voir abus numéro 667).

De nombreux syndics - soudain très légalistes (que ne sont-ils aussi respectueux de toutes les décisions judiciaires ?) - se précipitèrent sur cet arrêt et justifièrent ainsi leur commande intempestive de contrats de repérage de termites, le plus souvent mal faits, inutiles, coûteux.
Les erreurs de la Cour :

Or, nous avions relevé une erreur majeure dans cet arrêt : la Cour parlait d’une obligation de faire un diagnostic sur partie privative ET sur partie commune en cas d’arrêté préfectoral. Or, il est établi, désormais (depuis le 18 juin 2005) que le diagnostic termites ne concerne PAS les parties communes.

Comment la Cour a-t-elle pu commettre une telle erreur ? c’est simple :

Jusqu’à l’ordonnance du 18 juin 2005, il y avait deux interprétations possible de la loi de 1999 sur les termites, les uns prétendant qu’il fallait faire le diagnostic sur parties communes et privatives, les autres (comme l’ARC) uniquement sur parties privatives.

Le ministère du Logement avait pourtant tranché dans une circulaire : seules les parties privatives étaient concernées rappelait-il. Certains néanmoins (dont des notaires et de nombreux syndics) résistaient. Sans doute certains juges aussi.
Or, le 18 juin 2005 l’ordonnance sur les diagnostics immobiliers trancha définitivement ce point, ce qui semble avoir totalement échappé à la vigilance de la Cour de Cassation et prouve bien que nul n’est parfait.
Naturellement quand vous dites à un syndic un peu dur d’oreille que l’arrêt de la Cour de Cassation sur lequel il s’appuie est « anachronique », il sourit, vous prend pour un demeuré et continue son chemin en maintenant la facture de recherche ( ?) de termites dans les comptes. Normal.
C’est la raison pour laquelle nous avons souhaité obtenir une réponse ministérielle claire sur ce sujet et avons donc demandé à Christian JEANJEAN, député UMP de l’Hérault de saisir le ministre de la question.
Voici la question et la réponse très claire du ministère : comme on le constate l’ordonnance du 18 juin 2005 a tranché le problème légalement et il n’y a donc plus aucune place à l’interprétation, fut-ce celle de la Cour de cassation.

12ème législature

Question N° : 96540	de M. Jeanjean Christian ( Union pour un Mouvement Populaire - Hérault )	QE
Ministère interrogé :	transports, équipement, tourisme et mer
Ministère attributaire :	emploi, cohésion sociale et logement
	Question publiée au JO le : 13/06/2006 page : 6143
	Réponse publiée au JO le : 03/10/2006 page : 10354
	Date de changement d'attribution : 04/07/2006
Rubrique :	animaux
Tête d'analyse :	dégâts des animaux
Analyse :	termites. ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005. application
Texte de la QUESTION :	M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le repérage des termites en copropriété. Un arrêt récent de la Cour de cassation (4 janvier 2006) laisse entendre que la recherche de présence de termites sur parties communes serait obligatoire en cas de vente d'un lot situé dans un périmètre défini par arrêté préfectoral et que le syndic pourrait ne pas avoir à obtenir l'autorisation des copropriétaires pour procéder à cette recherche. Cet arrêt concernant une affaire antérieure à l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l'ordonnance précitée ne modifie pas la situation juridique. - Question transmise à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.
Texte de la REPONSE :	L'article 8 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages a prévu qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Les textes réglementaires pris en application de ladite loi, n'ont pas précisé le champ d'application. Seule la circulaire n° 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites, précisait que dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état parasitaire devait concerner les parties privatives faisant l'objet de la vente. Le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, prévoit que, lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont situés dans une copropriété, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment porte exclusivement sur la partie privative du lot. Cette précision revêt désormais un caractère légal.

Conséquence : si votre syndic vous a fait passer une facture sur la base de l’arrêt de la Cour de Cassation, vous pouvez maintenant lui en demander légalement le remboursement.