ABUS N° 3619 IMMOBILIERE de gestion R.D. à Vichy :
encore un syndic à éviter
Notre association d’ARC Auvergne-Centre se trouve depuis peu, comme le révèlent de récents articles - confrontée à de nombreuses pratiques illicites et abusives de syndics locaux « professionnels ».
Les derniers évènements litigieux sont à mettre au profit de l’IMMOBILIERE DE GESTION R.D. syndic d’une copropriété de Vichy composée de 21 lots principaux.
- Les faits
- L’adhésion du conseil syndical à l’ARC
Le conseil syndical de cette résidence de VICHY décide d’adhérer à l’ARC Auvergne-Centre le 4 juin 2013, or le syndic de l’immeuble IMMOBILIERE DE GESTION R.D. s’y oppose en prétendant dans une circulaire du 12 décembre 2013 qu’elle doit non seulement faire l’objet d’un accord du syndicat par ses membres :
- pris individuellement, moyennant un coupon-réponse à retourner daté et signé ;
- collectivement, à l’occasion d’une résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle de 2014.
- Les comptes clos du syndicat des copropriétaires
Dans le cadre de cinq assemblées générales annuelles, qui se sont tenues entre 2005 et 2013, ce syndic professionnel :
- a fait modifier à quatre reprises la date de clôture des comptes de l’exercice du syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2005, 2010, 2011 et 2012, en la fixant entre autres au 14 janvier ;
- a omis de représenter l’exercice comptable clos de l’année 2009 rejeté lors de l’assemblée générale de 2010, alors même que trois assemblées générales ont suivi celle-ci;
- a assuré le secrétariat de séance et a indiqué dans une même résolution sur l’approbation des comptes clos de l’exercice 2012, qu’ils sont à la fois non approuvés et adoptés.
- La réglementation
- Les droits du conseil syndical
La procédure prévue par le syndic pour écarter l’adhésion collective à l’ARC Auvergne-Centre est doublement irrégulièrement, dans la mesure où :
- le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, avoir recours au professionnel ou à la personne de son choix, dépense d’administration supportée par le syndicat et réglée par le syndic (art. 27 du décret du 17 mars 1967).
Autrement dit, le conseil syndical n’a pas à solliciter l’aval du syndicat des copropriétaires, s’il fait appel à un tiers pour mener à bien sa mission, et pour les frais générés à cette occasion ; sommes que le syndic est tenu d’honorer et d’affecter dans les comptes de l’exercice ;
- les décisions du syndicat des copropriétaires sont adoptées en assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Cela signifie que si le conseil syndical devait s’en remettre à un organe pour engager les dépenses nécessaires à l’accomplissement de ses fonctions - ce qui n’est pas le cas en l’espèce comme souligné ci-dessus - il devrait s’en remettre à l’assemblée générale et pas à un « coupon-réponse » des copropriétaires sans aucun fondement légal.
- La législation sur les comptes clos du syndicat des copropriétaires
Le syndicat réuni en assemblée générale :
- peut effectivement modifier les dates de son exercice comptable par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La proposition du syndic portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale était là encore juridiquement contestable, puisque :
- les usages comptables prévoient quatre dates d’exercice comptable, du 1er janvier au 31 décembre, du 1er avril au 31 mars, du 1er juillet au 30 juin, du 1er octobre au 30 septembre, et aucune clôture au 14 janvier ;
- l’alinéa 2 de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 dispose, qu’entre deux décisions d’assemblée générale modifiant la date de clôture des comptes, doit s’écouler un délai minimum de cinq ans.
Or, le syndic a fait modifier l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2010 et celle de 2011 ;
- doit sous chaque question indiquer le résultat de celle-ci (art. 17 du décret du 17 mars 1967).
Il appartenait donc au secrétaire de séance de faire figurer sous la question de l’approbation des comptes clos du syndicat des copropriétaires pour l’exercice 2012, le résultat unique de la délibération, à savoir le rejet de celle-ci par 415 voix contre et 335 voix pour.
Une même question ne peut être à la fois non approuvée et adoptée, avec au demeurant un nombre de voix défavorable supérieur aux voix favorables.
Encore un syndic « professionnel », dont la méconnaissance de la réglementation s’avère consternante et inquiétante pour les copropriétés qu’il gère.
Il importe de bien préparer l’assemblée générale annuelle, d’élire un président et bureau de séance méticuleux, afin de minimiser les risques de contestation des résolutions « adoptées ».
Il convient d’ailleurs de s’interroger sur l’intérêt de recourir à un syndic, qui n’a de professionnel que le qualificatif, dans une petite résidence, alors même qu’un copropriétaire investi et disponible pourrait parfaitement administrer l’immeuble de manière plus optimale et licite.