ABUS N° 4089 : Quand les syndics évitent la mise en concurrence, c’est qu’ils n’ont pas vraiment bonne conscience
Voici un abus que nous allons surement retrouver à différentes reprises lors de l’analyse des prochaines convocations aux assemblées générales.
Il s’agit de la dispense donnée au conseil syndical concernant la mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic.
Cela est issu des nouvelles dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
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Une obligation faite au conseil syndical de mise en concurrence du contrat de syndic, sauf ...
La loi ALUR, modifiée par la loi MACRON, a introduit dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une nouvelle obligation faite au conseil syndical de mettre en concurrence, tous les trois ans, le contrat de syndic.
Cette même disposition prévoit une possibilité pour le conseil syndical de déroger à cette obligation de mise en concurrence.
Néanmoins, cette dérogation doit être autorisée lors de l’assemblée générale « qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic après mise en concurrence obligatoire ».
À plusieurs reprises, l’ARC a indiqué que cette disposition pouvait s’avérer inefficace et contreproductive, et cela pour au moins deux raisons :
- les conseils syndicaux n’ont pas attendu une obligation faite par la loi pour mettre en concurrence le syndic en place quand cela se justifie ;
- peu importe la dérogation accordée ou non par l’assemblée générale, le conseil syndical ou un copropriétaire est libre d’imposer au syndic une nouvelle proposition de contrat à inscrire à l’ordre du jour.
Néanmoins, comme on va le constater, certains syndics utilisent cette disposition « peu utile » pour embrouiller l’esprit des copropriétaires.
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Les abus constatés dans l’application de cette disposition
Nous relevons actuellement deux principaux abus liés à cette disposition.
Le premier consiste à faire croire que la loi impose l’inscription d’une question à l’ordre du jour qui « dédouanerait » le syndic de toute mise en concurrence !
Voici en effet le genre de question et de résolution relevées dans certaines convocations :
« Dispense de mise en concurrence du contrat de syndic (charge générale article 25)
Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale dispense de procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic tous les trois ans. »
Une telle résolution laisse penser aux copropriétaires que le contrat de syndic n’aurait pas à être remis en concurrence, alors que la dispense ne concerne que la seule obligation faite au conseil syndical.
Le second abus concerne les syndics qui introduisent la question de la dispense de la mise en concurrence dès la première année de leur mandat (d’une durée de deux ou trois ans), alors que la disposition légale précise que cette question doit être débattue l’année avant la « réélection » du syndic.
Chers copropriétaires, gardez donc bien les yeux grands ouverts. Ces syndics ne doivent pas avoir bonne conscience pour anticiper le vote d’une dispense à leur mise en concurrence et faire croire que cette « dispense » concerne tous les copropriétaires.
Profitons-en pour rappeler que l’ARC a consacré, dans sa revue de janvier 2016, un dossier complet sur les questions introduites par les syndics à la convocation des prochaines assemblées générales et auxquelles il faudra être particulièrement vigilant, ainsi que celles qu’il ne faudra au contraire pas oublier d’inscrire.