Depuis son institution par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, et son entrée en vigueur 1er janvier 2017, le fonds travaux n’a cessé de générer des interprétations et des applications douteuses des syndics professionnels, dénoncées régulièrement par l’ARC.
LOISELET & DAIGREMONT n’échappe pas à la règle, et se prend les pieds dans le tapis.
Nous avons déjà épinglé ce cabinet au travers de plusieurs articles concernant ce fonds travaux :
Voir : arc-copro.com/vmdw , ou encore : arc-copro.com/r4wj
Regardons ensemble comment LOISELET & DAIGREMONT formule illégalement un projet de résolution, avant de voir quels sont les conseils de l’ARC à ce sujet.
I. La double illégalité de la résolution sur le fonds travaux
LOISELET & DAIGREMONT inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée ordinaire de janvier 2017 la constitution obligatoire du fonds travaux d’un montant minimal annuel de 5 % du budget prévisionnel et son placement sur le compte bancaire séparé (courant) du syndicat des copropriétaires.
La résolution est formulée de la manière suivante :
« L’assemblée générale, connaissance prise de l’obligation de constituer un fonds travaux ne pouvant être inférieur à 5% du budget prévisionnel décide :
- de retenir le taux de 5% du budget prévisionnel 2016/2017 soit la somme de…
- Par ailleurs, le fonds de travaux est placé sur le compte bancaire ouvert au nom du SDC et mouvementé conformément à la loi.»
Or, cette résolution souffre de deux irrégularités majeures :
- L’assemblée générale ne devrait pas voter sur le principe du fond travaux mais uniquement sur le fait d’avoir à augmenter ou pas le pourcentage du fonds travaux au-delà des 5% imposés par rapport au budget.
Avec une telle rédaction, quelle serait la réaction du syndic si l’assemblée générale vote contre la constitution du fond travaux ?
Il est probable que le syndic se cacherait derrière la résolution pour ne pas appeler le fond travaux ce qui mettrait syndicat des copropriétaires en défaut
D’ailleurs, dans cette copropriété il s’en est fallu de peu pour que cette résolution ne soit adoptée puisqu’il a fallu réaliser un second tour.
- On comprend à la lecture de cette résolution que le placement imposé par la loi (sur un compte bancaire indépendant du compte courant et rémunéré) n’est pas respecté. L’argent est placé sur le compte ouvert au nom du syndicat, donc le compte courant.
L’article 18-2 de la loi de 1965 modifié par la loi A.L.U.R a imposé que les sommes afférentes au fond travaux soient déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré.
Or soit le syndic n’est pas à jour de ses connaissances soit il a intérêt à ce que ces sommes perdurent sur le compte courant de la copropriété en effet la résolution précise que les sommes seront placées sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Cette mention n’est peut-être pas si anodine que ça, puisque prochainement nous diffuserons un abus dans lequel le cabinet Loiselet refuse de remettre le RIB de la copropriété aux copropriétaires.
On peut légitimement s’interroger sur la réalité des ouvertures de comptes bancaires justifiant que le syndic préfère que le contenu du fond travaux soit déposé sur un compte courant.
II. Les recommandations de l’ARC
- Avant l’assemblée générale annuelle
Il appartient au conseil syndical, dans sa réunion préparatoire de l’assemblée générale annuelle en concertation avec le syndic (art. 26 du décret du 17 mars 1967), de veiller à ce que l’ordre du jour comporte une résolution sur le placement du fonds travaux sur un compte rémunéré.
Le produit financier à privilégier est dans ce cas le Livret A, puisqu’il garantit pour le syndicat des copropriétaires un placement totalement :
- sécurisé (monétaire) ;
- défiscalisé ;
- déplafonné jusqu’à 76.500,00 euros de versements (hors intérêts), conformément à l’article R 221-2 du Code monétaire et financier.
- Au cours de l’assemblée générale ordinaire
A défaut d’une résolution spécifique portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic, le président de séance, chargé de la bonne tenue de celle-ci (art. 15 du décret du 17 mars 1967) peut amender le projet de résolution.
Autrement dit, il lui suffira d’insérer, dans le projet d’actualisation annuelle du fonds travaux, la mention sur son placement par le syndic dans un Livret A (pour les seuils inférieurs à 76.500,00 euros), avant de soumettre la question au vote des copropriétaires.
En effet, la jurisprudence judiciaire civile autorise le président de séance à reformuler une question irrégulière ou ambiguë inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avant de faire délibérer les copropriétaires sur celle-ci (Cass. 3e civ. 15 avril 2015, n° 14 – 13255).
Il est donc primordial d’attacher à cette réserve annuelle travaux, de première importance, toute la vigilance nécessaire, afin d’écarter les irrégularités.
Nous vous rappelons notre guide : le fond travaux en question
disponible sur le site à la rubrique librairie ou sur commande auprès de l’accueil.