ABUS N° 4281 : Le cabinet ETHIGESTION devrait relire la loi sur la copropriété

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Abus
13/10/2017

ABUS N° 4281 : Le cabinet ETHIGESTION devrait relire la loi sur la copropriété

 
Certains syndics pensent à tort qu’en assignant l’ARC, notre association sera moins téméraire pour dénoncer les abus ou irrégularités constatés.
 
Ils n’ont pas compris que notre objet social n’est pas de « casser  du syndic » mais de dénoncer des agissements contraires à la loi qui peuvent être préjudiciables aux syndicats de copropriétaires que nous défendons.
 
D’ailleurs, l’ARC prévoit chaque année dans son budget prévisionnel une ligne spécifique dédiée au seul financement des frais judiciaires, utilisés notamment lorsque notre association est assignée en « diffamation ».
 
Nous avons déjà dénoncé des agissements du cabinet ETHIGESTION et malgré un important contentieux en cours avec ce cabinet qui nous a déjà assignés, nous n’avons pas peur, car nous considérons qu’il est de notre responsabilité de pointer du doigt toute illégalité constatée au détriment des copropriétaires.
  1. Une référence de texte qui n’existe plus

Depuis le 1er janvier 2017 est entrée en vigueur l’obligation de constituer un « fonds travaux ». En parallèle a été supprimé l’alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit de voter la constitution d’une avance travaux.
 
Cette suppression a pour objet de faire en sorte que le syndicat de copropriétaires ne se retrouve pas contraint de financer deux comptes de réserve travaux : un qui serait l’avance travaux et l’autre le « fonds travaux ».
 
Malgré cela, il semble que le cabinet ETHIGESTION ne soit pas au courant des dernières évolutions législatives. Et pour cause, voici la question et l’extrait de la résolution votée :
 
(...).
 
Le seul problème est que, comme indiqué précédemment, cette disposition légale n’existe plus.
 
Ce syndic a beau faire référence à la loi du 21 juillet 1994, il a simplement oublié qu’entre temps il y a eu la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a réformé la loi du 10 juillet 1965.
  1. Une erreur stratégique 

Dans cette même assemblée générale a été voté en parallèle de cette résolution la constitution du « fonds travaux » obligatoire avec une cotisation de 5% du budget prévisionnel.
 
Ainsi, les copropriétaires se retrouvent à prendre en charge sur une même période comptable, en plus des charges courantes, des appels pour constituer d'une part le « fonds travaux » auxquels s’ajoutent d’autre part, la constitution d’une réserve supplémentaire pour des travaux à réaliser.
 
Cette multiplicité d’appels de fonds « spécifiques travaux » conduit de fait à alourdir les charges.
 
Or, pour éviter cela, il aurait été plus judicieux d’utiliser le seul « fonds travaux » pour contribuer au financement des travaux à venir.
 
C’est d’ailleurs pour cette raison que le législateur a supprimé l’obligation de proposer la constitution d’une « avance travaux » laissant ainsi place uniquement au « fonds travaux » évitant ainsi une augmentation de charges qui est souvent synonyme d’impayés et de procédures en recouvrement de charges.
 
DROIT DE REPONSE
 
La sociétié ETHIGESTION a demandé à l'ARC de publier  à titre de DROIT DE RÉPONSE le texte suivant :
 
 
Je vous demande donc d’insérer le texte suivant conformément aux dispositions légales :
 
L'ARC fait référence à un important contentieux. Elle a pour habitude de mettre en ligne un article lorsqu’elle gagne une procédure judiciaire, mais étonnamment elle ne publie rien pour faire connaître les décisions qui lui sont défavorables.
 
Il aurait été correct de rappeler en préambule que notre société a gagné son pourvoi en Cassation (n°16-12.490) à l’encontre de l’ARC et de l’ARC LR selon décision rendue le 1er mars 2017, dont voici un extrait :
 
« [...] CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
 
Condamne l'Association des responsables de copropriété de Paris, l’Association des responsables de copropriété du Languedoc-Roussillon et M. Dhont aux dépens ;
 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Bonnette et à la société Ethigestion immobilier la somme globale de 3 000 euros [...] »
 
Il n’y a aucune illégalité au détriment des copropriétaires. Il est exact que la référence à l'ancien alinéa 5 de l'article 18 aurait dû être supprimée : dont acte. Le gestionnaire a seulement oublié de supprimer cette partie reprise d’une ancienne résolution.
Cela mérite-t-il la production d’un abus ? Quiconque peut affirmer ne faire jamais la moindre petite erreur ? Non. Cela démontre une nouvelle fois une animosité personnelle à l’encontre de la société.
 
Il n’y a aucune erreur stratégique. L’ARC a volontairement tronqué la résolution votée, où il est question de commencer à financer le prochain ravalement des façades (50.000 € à appeler en 4 trimestres, pour des travaux estimés à plus de 100.000 €, à répartir auprès de 50 copropriétaires dont les tantièmes sont identiques soit 1.000 €/lot). Les offres à recevoir seront proposées à l'AG 2018.
 
C’est en parfaite connaissance de cause que les copropriétaires ont décidé de séparer cette décision de celle du fonds travaux. Dans son développement très négatif, l’ARC omet de rappeler que les provisions spéciales sont des avances remboursables au contraire du fonds travaux dont les versements sont définitivement acquis au syndicat, car rattachés aux lots.
 
En cas de vente entre les AG 2017 et 2018, un copropriétaire récupérera donc sa quote-part déjà versée, alors qu'elle serait perdue si les provisions pour ces travaux précis avaient été appelées au titre du fonds travaux. Ceci était volontaire.
 
Ce dernier, du minimum légal de 5%, représente la faramineuse somme de 2.250 € soit 45 € par an et par personne (3,75 € par mois), le budget courant 2018 étant fixé à 45.000 €. D'autres travaux sont prochainement à prévoir sur cet immeuble datant de 1961.
 
Il n’appartient pas à l’ARC de juger à notre unique détriment de l’utilité ou non de commencer à financer un ravalement en parallèle du fonds travaux.
 
L’ARC tente de faire croire à un alourdissement des charges « souvent synonyme d'impayés et de procédures en recouvrement de charges ». Leur conclusion aurait été mise à mal si l'ARC avait apporté la totalité des informations...
La méthode employée est encore une fois particulièrement contestable. L’ARC n’a pas le droit de nuire à l’image d’un cabinet en supprimant de manière calculée des informations essentielles. »