Que ce soit dans la loi MOLLE du 25 mars 2009 ou bien la loi ALUR du 24 mars 2014, il est précisé que le syndic ne peut pas faire figurer au contrat ses honoraires de suivi de travaux.
Ces derniers doivent impérativement être votés en assemblée générale et donc négociés entre les copropriétaires et le syndic.
Et pourtant, voyons comment le cabinet A2BCD présente la résolution relative à ses honoraires de suivi de travaux.
I. Des honoraires insidieusement imposés
Voici la donc la résolution :
Et oui, ce syndic parait particulièrement respectueux des obligations puisqu’il présente ses honoraires sur la base d’un taux exprimé en pourcentage du montant HT des travaux et dégressifs selon leur importance.
Mieux encore, il consent les baisser de 1% dans le cas où un maître d’œuvre suit le chantier, ce qui conduit à une rémunération de 1,5% HT.
Néanmoins, ce qu’il oublie de préciser c’est que ni le taux proposé ni son « geste commercial » ne s’imposent au syndicat de copropriétaires.
En effet, ce taux n’est est au mieux qu’indicatif et n’engage que le syndic. Ainsi, la copropriété reste libre de proposer un taux de 1% voire 0,5% sans que le syndic ne puisse invoquer le moindre argument juridique.
Plus encore, comme on va le voir, le syndic ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux, même si le taux définitivement voté par l’assemblée générale ne lui convient pas.
II. Une impossibilité pour le syndic de refuser d’engager des travaux
Le principe des travaux doit impérativement être voté distinctement des honoraires de suivi du syndic.
Ainsi, les travaux doivent être validés avant même que la question des honoraires du syndic ne soit traitée.
Par conséquent, le syndic - qui est tenu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de respecter les décisions de l’assemblée générale - ne peut pas refuser de réaliser les travaux au motif qu’il est insatisfait des honoraires consentis par l’assemblée générale.
Bien évidemment, il ne s’agit pas de le faire travailler gracieusement, mais d’imposer au syndic qu’il se justifie sur les actions effectuées en contrepartie d’honoraires qu’il souhaite percevoir, surtout lorsqu’il est question de réclamer 1,5% de 520.000 euros, soit une somme de 7800 euros s’il y a un maître d’œuvre, et de 16.000 euros s’il n’y en a pas.
Profitons de cet abus pour préciser que la résolution doit également indiquer les échéanciers de prélèvements de suivi de travaux du syndic.
L’idéal est de les calquer sur l’avancement du chantier. Autrement dit, lorsque un quart les travaux sera réalisé, le syndic prélèvera 25% de ses honoraires. A 50% d’achèvement des travaux, il pourra alors percevoir encore 25%, etc.