En octobre dernier, nous avons diffusé un abus numéro 4296 www.arc-copro.com/9xv6 émanant du cabinet Foncia Immobilias, qui est particulièrement redoutable.
Il consistait à imputer des honoraires plus élevés déterminés à partir du nouveau contrat entré en vigueur au cours de l'exercice, sauf que l’applicabilité faite est … rétroactive.
Nous expliquions que cela était illégal, car un contrat de mandat ne pouvait avoir d'effet qu'à partir de la date où il est souscrit, et non sur une période antérieure.
Cette position a été confirmée à plusieurs reprises par une jurisprudence constante.
Malgré cela, le cabinet Foncia Immobilias a procédé à une imputation rétroactive de ses honoraires, prélevant indûment la « coquette » somme de 2970 €.
Il semble que cette pratique se généralise dans les cabinets du groupe Foncia puisque l'association UFC-Que Choisir a épinglé à son tour le cabinet Foncia Masséna, l'obligeant à rembourser le trop-perçu indûment prélevé.
I. Le cabinet Foncia Masséna qui procède à une régularisation
Voici l'article que l'on peut lire dans la revue Que choisir de décembre 2017 en page 65 :
« Un copropriétaire a saisi l’UFC-Que Choisir de Marseille à la suite d’honoraires de syndic facturés par Foncia Masséna (Nice) de manière rétroactive, sur l’exercice comptable en cours. Ainsi, pour un mandat courant du 2 juin 2016 au 1er juin 2017, la société de gestion immobilière a appliqué, pour la période du 2 juin au 31 décembre 2016, les honoraires votés par l’assemblée générale du 2 juin 2017. Or, la « nouvelle » rémunération n’est applicable qu’au nouveau mandat : ces deux éléments sont indissociables et prennent effet à la date décidée par l’assemblée. Il ne peut donc y avoir une rétroactivité sur un mandat échu. Suite à la contestation de l’adhérent, le directeur général adjoint copropriété de Foncia Masséna a rétorqué que ce procédé serait une « application de la loi ALUR », la loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové promulguée le 24 mars 2014. Ce texte encadre notamment les honoraires de syndic. Le professionnel ajoute que « sur le fond [...] d’un point de vue strictement contractuel, il peut y avoir débat ». Cette communication désastreuse a vite été désavouée par le président de Foncia Masséna, qui a procédé à une régularisation dans les jours qui ont suivi. L’association locale invite les copropriétaires à la vigilance et rappelle que la rétroactivité des honoraires, illégale, doit être contestée à chaque fois qu’elle est pratiquée. »
II. Comment réagir ?
Souvent lorsqu’on constate un premier abus ou une irrégularité émanant d’un des cabinets du groupe Foncia, et que la même situation se reproduit dans d'autres agences, il est fort probable que cela soit la conséquence d'une consigne donnée par le groupe.
Cela implique donc une vigilance accrue des conseils syndicaux gérés par un cabinet FONCIA.
Pour cela, ils devront procéder par étape :
- Reprendre les procès-verbaux élisant leur syndic afin de vérifier les honoraires votés.
- Vérifier la concordance du montant avec ce qui est porté au contrat.
- En cas de contrats successifs qui entrent en vigueur au cours d’un même exercice, identifier la date de prise d’effet et de fin de chacun d’eux.
- Déterminer sur l’exercice la durée du premier contrat ainsi que celle du second afin d’être en mesure de calculer les honoraires que le syndic est en droit de percevoir.
- Identifier dans le grand livre le compte « 621- honoraires syndic » afin de contrôler qu’il a prélevé les bons honoraires.
Dans le cas contraire, demander la régularisation des sommes indûment prélevées et, en cas de défaut de réaction du syndic, saisir l’ARC pour engagement d’une action.