Le décret du 26 mars 2015 mettant en place le contrat type de syndic devait mettre fin aux facturations d’honoraires litigieuses de ces professionnels de l’immobilier.
Malheureusement à l’ARC nous constatons quotidiennement qu’il n’en est rien.
Voyons ensemble la facturation demandée par le cabinet Pagesti (I) avant de présenter les solutions qui s’offrent aux copropriétaires en pareil cas (II).
I. Les honoraires de gestion technique du cabinet PAGESTI
Une copropriété parisienne désigne, lors de son assemblée générale ordinaire du 7 septembre 2017, comme syndic, la société PAGESTI avec pour prise d’effet ce même jour, selon sa proposition de contrat de syndic jointe à la convocation.
Le contrat de ce syndic est en apparence tout à fait conforme au contrat type et pourtant cela ne va pas l’empêcher d’émettre des factures irrégulières.
Le conseil syndical découvre ainsi une facture additionnelle du syndic en date du 21 février 2018 d’un montant de 141,60 euros pour les « frais de gestion compteurs d’eau ». Il s’agirait d’« honoraires de gestion technique ».
Cette prestation n’entre pourtant pas dans la liste des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération supplémentaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Elle ne figure pas non plus parmi les travaux qui auraient justifiés une résolution particulière.
Et pour cause ! La gestion des consommations des fluides et d’énergie des copropriétaires, à savoir leur imputation individuelle en présence de compteurs divisionnaires, est une prestation ordinaire du syndic qui rentre dans son forfait.
II. Solutions du syndicat face à une facturation irrégulière du syndic
En cas de note d’honoraires irrégulière, le conseil syndical doit, dès constatation de celle-ci, exiger du syndic l’annulation de la facturation douteuse, autrement dit le remboursement de cette somme au syndicat des copropriétaires.
Sinon, lors de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires doivent refuser la facturation douteuse, si elle persiste dans les comptes, et l’inscrire comme réserve avec une date de levée de réserves pour pouvoir approuver les comptes.
Si cette facture n’est qu’une infime partie des factures contestées, il conviendra de refuser en bloc les comptes de l’exercice clos.
A défaut d’obtenir gain de cause par la voie amiable, l’action judiciaire se révèle à ce jour la seule alternative envisageable.
Il faudra alors peser les enjeux et malheureusement ne pas s’égarer dans une procédure si le montant est faible.
Il restera toujours possible en pareil cas de prévenir le syndic que sa mauvaise pratique sera rapidement sanctionnée par une mise en concurrence.
Comme l’ARC le souligne constamment, il reste trop de syndics professionnels qui persistent dans des pratiques irrégulières et abusives.
Les conseils syndicaux et copropriétaires ne doivent pas se contenter de survoler les comptes du syndicat présentés pour adoption en assemblée générale.
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