Depuis le 1 janvier 2017, la quasi-totalité des copropriétés doit constituer un fonds travaux. Cela résulte de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi le syndicat des copropriétaires n’a pas à se prononcer sur sa mise en place.
Autre élément, l’article 18 de cette même loi a prévu un taux minimal de dotation de ce fonds qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
L’intérêt de cette disposition est de permettre aux copropriétés de constituer une réserve financière afin d’être en mesure de faire face aux travaux lorsqu’ils s’imposeront.
Malgré cet impératif, il semble que le cabinet Inter Immobilier Crosnier considère que la loi du 10 juillet 1965 ne le concerne pas.
I. Un vote de dispense de constitution du fonds travaux
Un bon exemple vaut mieux qu’un long discours… Voici tout simplement le point 12.3 de la convocation à l’assemblée générale établie par le cabinet Inter Immobilier Crosnier qui s’est tenue le 27 avril 2017.
Et oui, ce syndic n’a peur de rien et il inscrit à l’ordre du jour une question complètement illégale qui prévoit de voter la dispense de constituer un fonds travaux.
Sans surprise, les copropriétaires mal conseillés ont validé cette résolution qui place l’immeuble en situation illégale.
II. Une responsabilité du syndic doublement engagée
L’erreur première commise par ce syndic est la formulation même de la question qui place en porte-à-faux le syndicat des copropriétaires.
En effet, en tant que professionnel, le syndic n’aurait pas dû inscrire à l’ordre du jour une question dont la formulation est « dispense de constituer un fonds travaux visé à l’article 14-2 ». Il aurait plutôt dû la libeller « fixation du taux de cotisations du fonds travaux qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ».
D’ailleurs, il est épatant de constater que le syndic fait mention dans la question de l’article 14-2… celui-là même qui impose justement la constitution du fonds travaux sans dérogation possible.
De surcroît, ce syndic se met en situation de faiblesse.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une sanction à l’encontre du syndic s’il n’ouvre pas un compte bancaire séparé et rémunéré pour déposer les sommes afférentes au fonds travaux. Il s’agit tout simplement de la nullité de son mandat.
Par conséquent, puisque la copropriété n’a pas constitué de fonds travaux, ne permettant pas au syndic d’ouvrir un compte séparé pour placer les fonds, tout copropriétaire est en capacité de demander judiciairement que soit constatée la nullité du mandat de syndic.
Comme toujours, à trop vouloir jouer avec le feu on finit par se bruler.