Il existe un abus qui nous horripile. Il s’agit de la situation dans laquelle un syndic commet volontairement une faute pour réaliser des économies à son seul profit et cela au détriment de la copropriété qu’il représente et surtout dont il est censé défendre les intérêts.
Voyons cela à travers un cas dans lequel l’ARC va assister le conseil syndical pour engager la responsabilité de son syndic fautif.
I. La souscription d’un contrat d’archivage à l’insu de la copropriété
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic est tenu de conserver l’intégralité des archives de la copropriété.
En parallèle, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, précise que le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour une question demandant aux copropriétaires de se prononcer sur le choix de transférer la gestion des archives auprès d’une société spécialisée.
Ainsi, à défaut d’une décision favorable, le syndic est tenu de conserver et de gérer l’intégralité des archives de la copropriété.
Malgré cet impératif, un syndic a fait comme beaucoup d’autres c’est-à-dire… ce qu’il veut.
A la suite d’un changement de cabinet de syndic, le repreneur a indiqué au conseil syndical que son prédécesseur avait souscrit en toute illégalité, et au nom de la copropriété, un contrat d’archivage.
Le conseil syndical a donc demandé sa résiliation sans se douter de la « douche froide » qu’il allait recevoir.
II. Une résiliation qui coûte cher
Voici le mail qu’a envoyé le nouveau syndic au conseil syndical :
« Bonjour à tous,
Je me permets de venir vers vous concernant la gestion et conservation de vos archives via la société PRO ARCHIVES.
La résiliation de leur contrat a bien été effectuée. Cependant, la date d’échéance arrive à terme au 31 Mai 2022.
Aussi, la résiliation sera effective qu’à partir de cette date.
Toutefois il y a la possibilité d’effectuer une résiliation anticipée mais qui entraine des pénalités et indemnités prévues au contrat ainsi que des frais de restitution de vos archives.
A ce titre, vous trouverez ci-joint le devis correspondant d’un montant de 1058.46 € TTC.
Pour votre information, le coût des archives pour l’année 2018 a été de 327.06 € TTC. Ce qui implique un coût total de 1308.24 € TTC jusqu’à la prochaine échéance (Mai 2022).
En acceptant une résiliation anticipée et malgré les pénalités facturées vous économisez 249.78 € TTC.
Aussi, merci de bien vouloir me faire part de votre position à ce sujet.
Dans l’attente de votre retour,
Bonne réception
Cordialement »
Et oui ! Pour résilier un contrat que l’assemblée générale n’a même pas demandé et voté, il faut s’acquitter d’une somme de 1 058,46 euros dont voici le détail :
III. La réaction de l’ARC
Le problème est simple, on le dit et redit, en l’absence de sanctions légales, le syndic fait ce qu’il veut.
C’est pour cela que l’ARC passe maintenant à l’offensive.
Nous avons donc invité la copropriété à assigner le syndic sortant pour qu’il rembourse les sommes que la copropriété est maintenant tenue de payer, assorties d’une demande de dommages et intérêts pour faute grave.
En effet, à défaut de présenter le procès-verbal de l’assemblée générale votant l’externalisation des archives, le syndic cédant sera automatiquement considéré en faute et donc condamné à indemniser la copropriété.
Pourquoi le syndic prend-il un tel le risque ? C’est simple, parce que peu de copropriétés engageront une procédure judiciaire imposant l’intervention d’un avocat pour une somme qui représente un peu plus de 1 000 euros.
L’ARC est donc disposée à financer la procédure pour mettre les syndics et l’ensemble de la profession face à leurs responsabilités et à leur médiocrité.
D’ailleurs, l’ARC est sur le point d’engager une autre procédure vis-à-vis d’un important promoteur qui ne respecte pas ses obligations.
Dossier à suivre…