Comme nous vous le répétons régulièrement, chaque résolution votée ne doit contenir qu’une seule question.
Voyons le cas d’un syndic qui n’a pas encore appris la leçon.
I. Quand la fixation d’honoraires sur travaux vaut désignation d’un architecte
L’assemblée générale d’une copropriété gérée par le cabinet OLT de Puteaux vote des travaux de réfection des balcons pour une somme de l’ordre du 35 000 euros.
Puis dans la résolution suivante qui fixe en titre « les honoraires pour les travaux », et que nous vous reproduisons, apparaît en plus de la rémunération du syndic, celle concernant un architecte :
Cette résolution comporte plusieurs points indépendants :
- l’assemblée confie au syndic la gestion administrative, comptable et technique du projet et fixe une rémunération,
- puis apparaît la rémunération pour un architecte.
Ce sont effectivement deux honoraires différents, versés à deux « prestataires » indépendants, qui doivent faire l’objet de deux débats et votes séparés : nous avons une première illégalité.
La seconde illégalité est beaucoup plus grave : c’est que nous ne trouvons aucune trace, dans le procès-verbal, de la désignation de cet architecte. Aucune précision n’est apportée concernant sa mission. Les copropriétaires ne savent donc pas pourquoi cet architecte est rémunéré.
C’est en violation des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence qui lui est rattachée (Cour de Cass. 3ème civ du 14 janvier 2009, n° 08-10624) que cette résolution a été rédigée et tout copropriétaire opposant peut en demander la nullité.
En établissant la convocation, le syndic aurait dû inscrire deux résolutions :
- une le désignant pour la gestion comptable, administrative et le suivi des travaux et fixant sa rémunération,
- une seconde proposant la désignation d’un architecte et le montant de ses honoraires. Cette prestation aurait pu être débattue par les copropriétaires et pour cela un projet de convention aurait dû être joint à la convocation, et ne pas masquer la désignation d’un syndic dernière la fixation d’honoraires.
Mais pourquoi s’arrêter là ? D’autres irrégularités existent aussi concernant l’établissement de ces rémunérations.
II. Les modalités de fixations des rémunérations
En relisant l’extrait ci-dessus, vous constaterez :
- Rémunérations du syndic : que c’est en violation de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que la rémunération du syndic doit correspondre à un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux, que le syndic propose un forfait de 2 000 € HT.
Bien entendu, le hors taxe est aussi illégal car il ne correspond pas à la charge totale pour les copropriétaires qui doivent aussi payer la TVA. La loi ne précise pas que c’est le montant HT qui doit être voté.
On peut aussi noter que 2 000 € correspond à environ 20 heures de travail du syndic, alors qu’un architecte est missionné pour le suivi technique.
- La rémunération de l’architecte est fixée pour sa part en HT sur le montant TTC des travaux, il se rémunère donc aussi sur la TVA qui sera payée par le syndicat des copropriétaires…
Ce qui est regrettable, c’est que nous trouvons plusieurs fois ce type de résolutions dans cette assemblée générale, et c’est toujours le même architecte qui est missionné.
Le président de séance doit donc être vigilant et ne pas hésiter à informer l’assemblée générale des irrégularités rencontrées afin que l’assemblée prenne ses décisions en connaissance de cause ou décide de modifier, dans le cadre légal, les résolutions.