Dans le cadre de travaux d’entretien de l’immeuble suite à un sinistre (remontées capillaires ayant endommagé des appartements), le syndic ne peut appeler que les provisions travaux votées par l’assemblée générale, ce qu’a oublié le cabinet GRATADE.
I. Les travaux d’entretien relèvent d’une décision de l’assemblée générale
S’agissant des travaux d’entretien de l’immeuble (parties communes et équipements collectifs), ils doivent être décidés et votés par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette décision se décompose en deux phases :
- une convocation qui comporte, inscrite à son ordre du jour la question, le projet de résolution ainsi que les éléments essentiels (devis) qui lui sont annexés (art. 11 du décret du 17 mars 1967). Ces documents permettent au copropriétaire de décider en tout connaissance de cause, des travaux.
- une assemblée générale adoptant la résolution qui détermine la nature précise de la réfection, le montant de celle-ci et les dates d’exigibilité des appels de provisions exceptionnels auprès des copropriétaires (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans une copropriété parisienne, gérée par le syndic francilien GRATADE, l’assemblée générale du 14 mars 2016 décide des travaux sur les parties communes, visant à supprimer les remontées capillaires, pour un montant de 5 662,80 euros (hors honoraires du syndic) avec un appel exigible le 1er avril 2016 auprès des copropriétaires.
Voici la question et la résolution votée :
Le syndic a bien procédé à cet appel de charges à l’échéance, en voici la preuve :
Quelle n’est pas la surprise d’une copropriétaire de recevoir un appel de charges rectificatif en décembre 2017 pour cette rénovation d’une somme trois fois supérieure. Le budget est donc porté à 16 855,35 euros :
Lorsque cette copropriétaire sollicite des explications du syndic, celui-ci se justifie tout bonnement par les termes de la convocation de l’assemblée générale de 2016.
II. Le syndic est tenu d’exécuter les résolutions de l’assemblée générale et seulement ces résolutions
Dans la convocation, il était précisé que les travaux de remise en état des parties privatives endommagées, chiffrés à 15 530 €, seraient pris en charge par les assurances.
Seule la différence entre ces travaux et l’indemnité assurance serait à la charge des copropriétaires.
Aucune résolution n’a été votée concernant cette charge éventuelle.
L’argumentation de ce syndic « professionnel » est donc juridiquement consternante, dans la mesure où les décisions qu’il doit appliquer résultent uniquement, non pas de la convocation, mais de la résolution adoptée et retranscrite dans l’original du procès-verbal en fin de séance et signé par l’ensemble du bureau (art. 17 du décret du 17 mars 1967).
Seul le président de séance jouit d’un pouvoir d’amendement d’un projet de résolution proposé dans la convocation.
Cette capacité de reformuler, sans le dénaturer, un projet de résolution, doit être réalisée avant de la soumettre à délibération des copropriétaires (Cass. 3e civ. 15 avril 2015, n° 14 – 13255).
Le syndic doit impérativement appliquer les résolutions votées telles quelles par les copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Le manquement du syndic à cet impératif légal constitue par principe une faute, qui engage sa responsabilité civile à l’égard des copropriétaires lésés (Cass 3ème civ 4 octobre 1995, n° 94 – 12048).
Est-ce que ce syndic, le cabinet GRATADE, va aussi se prélever une rémunération sur ces travaux complémentaires ?
Lors de l’assemblée générale votant les travaux, une rémunération de 2 % HT – illégal car doit être TCC - du montant HT des travaux lui avait été attribuées.
A contrôler, car cette rémunération serait aussi illégale.
Les copropriétaires ne doivent donc pas payer ce type d’appel de charges complémentaire.