La gestion des sinistres par les syndics professionnels soulève souvent son lot d’interrogations et de mécontentements des conseils syndicaux et des copropriétaires.
Ce nouvel abus concerne le comportement d’un assureur AXA qui paie l’indemnité suite à un sinistre au syndic et non au syndicat des copropriétaires.
I. Assurance immeuble : le syndicat est le cocontractant de la compagnie d’assurance
Toutes les polices d’assurance souscrites par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et les équipements collectifs (assurance multirisques immeuble, responsabilité civile, dommage-ouvrage, protection juridique) doivent l’être au nom du syndicat des copropriétaires…, et non au nom du syndic, dans la mesure où :
- le syndicat est doté de la personnalité juridique, lui permettant de contracter avec des personnes morales ou physiques (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- le syndic n’agit qu’en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ce qui permet de au syndicat de conserver ses contrats même si le syndic change ;
- l’assurance ne couvre que le syndicat des copropriétaires, ses parties communes et ses équipements collectifs (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).
Par conséquent, le contrat est signé pour le compte du syndicat, qui paie les primes d’assurance et qui est destinataire des indemnités en cas de sinistre et non le syndic.
II. Assurance immeuble : le syndicat est le destinataire de l’indemnité et non le syndic en son nom propre
Les sommes versées au syndicat, à quelque titre que ce soit, doivent être remises sans délai par le syndic sur le compte bancaire séparé du syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
En l’espèce, lors du contrôle des comptes d’une copropriété francilienne d’une centaine de lots gérée par le syndic FONCIA IMMOBILIAS, le conseil syndical s’aperçoit qu’un chèque d’indemnisation de la compagnie d’assurance AXA d’un montant de 1.600,39 euros est établi au nom du syndic. Plus grave, cette somme n’apparait pas dans les comptes du syndicat des copropriétaires.
Nous sommes en présence de deux fautes graves :
- la première par AXA qui devait établir son chèque d’indemnisation à son assuré, le syndicat des copropriétaires. Si le bénéficiaire de l’indemnité était un résident, le syndic aurait dû établir postérieurement un règlement à son profit.
Cette faute est aggravée par le fait que la quittance par laquelle le syndicat accepte le montant de l’indemnisation est signée pour le compte du syndicat des copropriétaires qui ne reçoit pas les fonds…
Il appartenait au syndic, FONCIA IMMOBILIAS, de souligner l’erreur auprès de l’assureur, de retourner le chèque et de solliciter de celui-ci un règlement au profit du syndicat des copropriétaires ;
- la seconde faute est commise par le syndic qui aurait du transférer sans délai sur le compte bancaire du syndicat, cette somme et l’imputer dès réception dans la comptabilité du syndicat (art. 4 du décret comptable du 14 mars 2005, 14-3 de la loi du 10 juillet 1965).
Nous sommes surpris de ce comportement d’AXA, qui dispose d’un service juridique suffisamment important pour ne pas commettre ce genre d’irrégularité et ne pas verser directement à son assuré l’indemnité suite à un sinistre.
Deux raisons pourraient expliquer ce versement au syndic :
- le chèque aurait été émis à l’ordre du syndic car en plus de l’indemnité destinée au syndicat de copropriétaires, il comportait aussi la rémunération du syndic.
Les assurances multirisques immeubles peuvent effectivement prendre en charge la rémunération du syndic pour le suivi du sinistre.
Le syndic a alors transféré sur le compte du SDC une somme moins importante que celle figurant sur le chèque, après avoir déduit sa rémunération… C’est pourquoi le conseil syndical ne l’aurait pas retrouvé
- le groupe FONCIA pourrait avoir souscrit avec AXA une assurance à laquelle elle rattache les copropriétés qu’elle gère. Le contrat n’est donc pas signé directement pour le compte du syndicat des copropriétaires. Si tel est le cas, FONCIA aurait l’obligation d’en informer les copropriétés…
Nous sommes curieux de la réponse que peut apporter AXA à cette question : pourquoi le paiement a été effectué à l’ordre du syndic ?
En conclusion donc, il est impératif que les conseils syndicaux contrôlent de près les sinistres et leur règlement.