ABUS N° 4521 : Le cabinet Arnaud Immobilier : l’approbation des comptes ne concerne que les charges et produits

L’approbation des comptes est une question sensible dont nombreux sont ceux qui ne connaissent pas forcément les conséquences qu’elle produit.

Nous allons rappeler les enjeux qui se cachent derrière cette question et surtout comment limiter sa portée, évitant les dérives de certains syndics comme celles du cabinet Arnaud Immobilier.

I. Les conséquences de l’approbation des comptes

L’approbation des comptes est pour beaucoup de conseillers syndicaux et de copropriétaires une notion floue.

Et pourtant les conséquences sont claires. Elle permet de régulariser les charges de l’exercice qui sont soit excédentaires, soit déficitaires par rapport au montant du budget prévisionnel voté.

Ainsi, les charges courantes appelées dans le cadre du budget prévisionnel sont exigibles non pas du fait de l’approbation des comptes mais du vote du budget prévisionnel, et ce conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce point est important car pour contraindre l’assemblée générale à approuver les comptes, avec souvent des charges abusives, voire illégales, les syndics affirment qu’à défaut, aucune action judiciaire ne pourra être engagée à l’encontre des copropriétaires débiteurs. Cette affirmation est fausse !

A la limite, seule la quote-part de régularisation entre le budget prévisionnel et les dépenses réalisées ne pourra pas être réclamée judiciairement si les comptes ne sont pas approuvés.

II. Une approbation des comptes qui ne concerne que les charges et les produits

Conformément aux articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005, l’approbation des comptes ne valide que les charges et produits de l’exercice.

En réalité, il faut parler d’approbation des charges et des produits et non des comptes dans leur globalité.

Cela pour une raison simple. Les annexes comptables qui sont les seuls documents qui doivent impérativement être joints à la convocation d’assemblée générale présentent uniquement la décomposition des charges et des produits de l’exercice.

En revanche, elles n’indiquent pas le détail des fournisseurs impayés ou encore comment se décompose le compte banque ou le fonds travaux.

C’est pour cette raison que le décret ne prévoit qu’une approbation des dépenses et des recettes et non de l’ensemble des comptes.

Et pourtant, voici la résolution 5 intitulée « Approbation des comptes de l’exercice » que le cabinet Arnaud Immobilier propose dans un ordre du jour :

Comme on le constate, ce syndic demande d’approuver aussi bien l’avance de trésorerie que le fonds travaux.

Or, cela est tout simplement impossible puisque les copropriétaires ne sont pas en mesure de vérifier leur exactitude.

Méfiance donc ! Il faudra modifier la résolution en précisant que l’approbation ne concerne que les charges et produits et en aucun cas l’avance de trésorerie ou encore le fonds travaux.