Le contrat de mandat de syndic doit se conformer aux impératifs légaux et réglementaires. Comme nous le signalons hebdomadairement, la quasi-totalité des contrats de syndic 2019/2020 contient des irrégularités plus ou moins nombreuses.
La proposition 2019/2020 du syndic francilien GSTE caracole malheureusement dans le peloton de tête.
I. Un mix entre son ancien contrat et le contrat type
Le décret du 26 mars 2015 impose un contrat type de syndic, c’est-à-dire une trame devant être respectée et uniquement complétée dans les espaces dédiés aux dates, horaires, fréquence de certaines interventions, ainsi que les montants des tâches (gestion courante et prestations particulières).
Ce n’est donc pas compliqué.
Et bien nous avons encore trouvé un syndic nostalgique qui a souhaité ne pas respecter le contrat type. Il en reprend les mentions essentielles dans son contrat en modifiant l’ordre des paragraphes, en rajoutant des mentions et énumérations habituelles dans les anciens contrats, ce qui rend donc impossible une comparaison avec un concurrent.
De plus, cela permet à GSTE, le syndic concerné, de prévoir à la fois, dans sa proposition de contrat 2019/2020, en ce qui concerne les visites réglementaires de l’immeuble (parties communes, équipements collectifs) :
- 2 visites annuelles d’une durée d’une heure en page 3 ;
- 1 visite annuelle avec rédaction d’un rapport, en présence du conseil syndical, en page 4 ;
Cette contradiction irrégulière vise tout bonnement à induire les copropriétaires en erreur : au final cela sera fort probablement réduit à un unique passage, tout aussi conforme selon le syndic à son contrat de mandat.
Nous avons aussi trouvé les irrégularités plus traditionnelles malheureusement.
II. Les irrégularités
Ainsi il manque :
- les dates de souscription des deux polices obligatoires du syndic, que sont l’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière ;
- la date de prise d’effet et d’échéance de son mandat.
Pour ce qui est des irrégularités, nous avons trouvé :
- une facturation annuelle de 78 € TTC pour l’actualisation de la fiche synthétique, alors que cette tâche ordinaire relève de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) ;
- la location de la salle sans distinguer selon que le lieu mis à disposition des copropriétaires pour la tenue de l’assemblée générale se situe dans son agence (irrégulier) ou à l’extérieur (régulier) ;
- l’établissement du « pré état daté », son actualisation, ainsi que celle de l’état daté pour un coût respectif de 450 € et 65 € TTC.
Pour rappel, en cas de mutation onéreuse d’un lot en copropriété, le syndic ne peut légalement facturer au vendeur l’état daté sollicité par son notaire selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Autrement dit, le syndic ne peut imputer au copropriétaire vendeur le moindre autre frais, que ce soit pour un prétendu « pré état daté » sans existence légale ou encore l’actualisation de l’état daté, conformément au décret du 26 mars 2015 ;
- facturation du dernier avis avant contentieux ;
- facturation d’un dossier de substitution : à quoi correspond-il ?
Ces importantes irrégularités relevées dans les contrats de mandat 2019/2020 démontrent que de nombreux syndics n’ont de professionnel que le qualificatif.
Il importe donc d’apporter à l’analyse de ces propositions un intérêt particulier et d’exiger du syndic leur entière conformité aux prescriptions légales et réglementaires, avant toute délibération en assemblée générale sur leur désignation à cette fonction.