Depuis plus de dix ans, l’ARC alerte sur l’augmentation effrénée des charges de copropriété impliquant que les membres du conseil syndical sont contraints de se saisir de la question de la maîtrise des charges.
Et pour cause, les professionnels de l’immobilier ne voient pas de difficulté et considèrent que l’évolution des charges est une fatalité reportant la faute sur l’évolution du coût de l’énergie.
Face à cet aveuglement des syndics, qui voient surtout se profiler à leur égard une nouvelle obligation, sans contrepartie financière, les sociétés et surtout les startups proposent à la copropriété une prestation de maîtrise des charges mettant au cœur de l’action le conseil syndical.
Cette solution peut alors s’avérer dangereuse aussi bien pour la copropriété que pour le conseil syndical.
A ce titre, voyons l’offre que propose Smart Copro à travers la lettre de mission qu’il a fait voter à l’ensemble des membres du conseil syndical.
I. Une rémunération aléatoire
L’offre de Smart Copro est calquée sur une proposition commerciale bien connue qui est celle d’être rémunéré sur les économies réalisées.
Ainsi, le deal est que Smart Copro perçoit 30 % des économies contractuelles sur les deux premières années suivant la signature du contrat.
Cela pose déjà un problème, car, on le sait, pour obtenir un nouveau contrat, les prestataires sont prêts à rogner les premières années sur leurs marges pour se rattraper sur les suivantes.
Ainsi, ce mode de rémunération est biaisé et à l’avantage de Smart Copro.
De plus, la rémunération est calculée sur les économies contractuelles.
Autrement dit, si Smart Copro négocie une prime d’assurance faisant passer le coût de 12 000 euros à 7 000 euros, il est en droit de réclamer deux fois 30 % de 5 000 euros.
Or, ce tarif peut être la résultante de garanties moins importantes ou encore de franchises plus élevées.
Ce même commentaire peut être fait sur le contrat d’entretien, d’ascenseur, de chauffage, de nettoyage des parties communes.
II. Un contrat qui engage le conseil syndical sur des pouvoirs légaux dont il ne dispose pas
Pour assurer sa prestation et surtout pour être rémunéré, le contrat engage le conseil syndical à prendre plusieurs initiatives, voire décisions qui dépassent le mandat légal donné au conseil syndical.
Tout d’abord, Smart Copro impose que le conseil syndical lui donne un mandat pour négocier avec les prestataires actuels ou nouveaux.
Or, cette mission n’entre pas dans les tâches du conseil syndical, ne pouvant unilatéralement donner mandat à un tiers pour négocier les contrats de la copropriété.
Plus que cela, le contrat prévoit que le conseil syndical fasse voter lors de la prochaine assemblée générale une délégation au conseil syndical pour décider d’un éventuel changement de prestataire sur l’année à venir, sur la base des devis fournis par Smart Copro.
Or, là aussi, il ne revient pas au conseil syndical de faire voter en assemblée générale une délégation de pouvoir à son profit, d’autant plus que c’est Smart Copro qui intervient, mais au mieux de le proposer à l’ordre du jour pour que souverainement l’assemblée générale décide ou non de donner une délégation de pouvoir au conseil syndical.
Et ce n’est pas tout, Smart Copro exige avoir copie de la convocation d’assemblée générale et de ses annexes les deux prochaines assemblées générales afin d’avoir la garantie que les contrats négociés par lui ne seront pas refusés à son insu.
Ainsi, cette solution oblige le conseil syndical qui peut évoluer, voire changer, à remettre à Smart Copro l’ordre du jour des deux prochaines convocations d’assemblées générales annuelles.
Bref un contrat à abandonner, surtout que le conseil syndical avec les outils de l’ARC et de sa coopérative technique peut assurer une mise en concurrence des prestataires et négocier les conditions et les tarifs des contrats sans rien payer, si ce n’est l’adhésion à l’ARC…