Cette période de canicule semble avoir également affecté bon nombre de syndics professionnels, dans la rédaction des convocations des assemblées générales 2019.
La dernière victime de ce coup de chaud est le cabinet SLJB-BRIDOU, dont la convocation d’une assemblée générale du 4 juillet 2019 comporte une ribambelle de transgressions et d’ambigüités et mérite donc bien deux articles.
I. Désignation du syndic : un mandat de plus de trois ans
Nous avons d’abord relevé la présence de deux résolutions concernant la nomination de la SLJB-BRIDOU à la fonction de syndic, l’une sur la durée de son mandat et la seconde sur l’approbation de ses honoraires.
Or, depuis l’arrêt de la Cour de cassation 3ème ch. civ. du 8 octobre 2008, n° 07-15730, l’élection d’un syndic et l’approbation de sa proposition de contrat jointe à la convocation relèvent d’une décision UNIQUE « tout indivisible ».
Plus grave :
La durée du mandat est plus qu’imprécise et on peut supposer un mandat de trois ans jusqu’au 4 juillet 2022, avec possibilité de prorogation de celui-ci si l’assemblée générale ordinaire de 2022 destinée à se prononcer sur les comptes de 2021 ne parvenait pas en première lecture à réunir la majorité requise pour sa nomination.
SLJB-BRIDOU ne peut pourtant pas ignorer, que la durée du mandat maximal d’un syndic est de trois ans (article 28 du décret du 17 mars 1967).
II. Les frais de recouvrement
Il est proposé une résolution décidant l’imputation de l’ensemble des frais de recouvrement de provisions et de charges sur le compte individuel du copropriétaire débiteur :
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’autorise le syndic à affecter que les seuls frais nécessaires au recouvrement, et ce uniquement à compter de la mise en demeure, celle-ci comprise.
De la même manière, le contrat type de syndic ne prévoit une rémunération particulière que pour la mise en demeure et la lettre de relance qui viendrait ensuite, les autres courriers préalables ne peuvent pas être facturés.
Il entend aussi imputer tous les frais de constitution de dossier de l’huissier de justice et d’avocat au copropriétaire débiteur.
Pourtant dans sa proposition de contrat, il se cantonne aux prescriptions réglementaires à savoir la facturation des frais de constitution du dossier de l’huissier de justice et du suivi du dossier transmis à l’avocat, en présence uniquement de diligences exceptionnelles.
Tout copropriétaire qui se verrait assigner en paiement de ces charges illégales, devrait obtenir du tribunal le rejet de ces frais car non prévu par le contrat type.
Ce serait alors à tous les copropriétaires de les prendre en charge.
Il faut donc rejeter ce type de résolutions !