Malgré notre longue expertise des irrégularités des syndics professionnels, nous ne cessons de découvrir leur capacité d’innovation en la matière. La dernière proposition de contrat 2019/2020 comprenant des dispositions particulièrement abusives concerne le syndic ADER IMMOBILIER PARIS.
I. Les irrégularités sur le mandat et les prestations ordinaires relevant du forfait de base
Le syndic agissant à titre professionnel doit disposer de deux polices obligatoires, (assurance de responsabilité civile et garantie financière selon l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite HOGUET).
Son mandat doit indiquer les dates de conclusion de ces deux assurances.
Il est pour le moins surprenant de constater que le syndic ADER IMMOBILIER, pourtant prompt aux chiffres, comme nous le soulignerons dans ce qui suit, pâtît dans ce cas de l’effet inverse, puisqu’aucune des dates de conclusion de ces polices ne figure dans sa proposition de contrat 2019/2020.
Le syndic est élu en assemblée générale conformément à sa proposition de contrat annexée à la convocation, qui doit notamment déterminer selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967 :
- sa durée de mandat avec les dates de prise d’effet et d’échéance ;
- la rémunération correspondante pour la durée de mandat adoptée.
Or, dans son projet de contrat, ADER IMMOBILIER PARIS inscrit une formule alambiquée :
Inutile de préciser le caractère totalement irrégulier et incompréhensible de ce rajout.
Content de cette formule magique, il la reprend pour l’application de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) consentis par l’assemblée générale.
II. Les irrégularités sur les prestations particulières
ADER IMMOBILIER PARIS propose de plus dans son mandat 2019/2020 des prestations particulières complémentaires irrégulières, au regard de la liste restrictive prévue par le contrat type de syndic, facturables, tantôt :
1) au syndicat des copropriétaires, à savoir des honoraires pour un :
- suivi comptable et administratif des dossiers sinistres « hors normes », moyennant une vacation horaire de 100 euros HT ;
- outre l’aspect irrégulier, la fixation d’un critère totalement subjectif « hors normes » ne peut qu’entrainer des contestations ultérieures légitimes des copropriétaires (par exemple : à partir de combien d’étages, de demi-palier ou d’appartements peut-on considérer que le caractère hors normes est acquis ?) ;
- placement exceptionnel de fonds pour le compte du syndicat de 1 % HT du montant des sommes versées ;
- les placements exceptionnels concernent-ils le fonds travaux obligatoire, alors que l’appel de ces réserves auprès des copropriétaires et leur placement sur un compte rémunéré relèvent de ses honoraires de gestion courante (décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic) ?
- traitement de la gestion locative de parties communes : 7 % HT de la valeur du bail ;
- dépôt de plainte selon une vacation horaire de 100 euros HT.
2) au copropriétaire pris individuellement pour un supposé :
- établissement d’un « pré-état daté » pour la somme de 483,33 euros HT, auquel s’ajoute son actualisation ou celle de l’état daté pour un montant de 83,33 euros HT ;
- pour rappel, seul l’établissement de l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur peut donner lieu à des honoraires supplémentaires du syndic (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- certificat de l’article 20 (soulignant que le copropriétaire vendeur est à jour de ses provisions et charges auprès du syndicat) pour un prix de 50 euros HT ;
- deux arrêts n° 390465 et 390491 du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016 estiment pourtant que la délivrance de ce document n’est facturable à quiconque par le syndic ;
- traitement de l’évolution civile ou statutaire du propriétaire d’un lot résultant d’une donation, divorce, succession, retrait d’une SCI… pour la somme de 83,33 euros HT ;
- envoi d’attestation fiscale pour produit financier ou déclaration fiscale de 83,33 euros HT.
Encore une fois, nous ne pouvons que vous rappeler l’importance de négocier le contrat de syndics quelques mois avant que ne partent les convocations, afin d’éviter de telles clauses irrégulières.