ABUS N° 4570 : Cabinet AB Syndic et Gestion des résolutions folles en matière de saisie immobilière

25/10/2019 Abus Abus

Nous allons aborder un nouvel abus particulièrement terrifiant car il confirme que certains syndics font n’importe quoi, ne nous permettant pas de savoir s’il s’agit d’une réelle méconnaissance des textes ou bien d’un je m’en foutisme terrible.

Il s’agit notamment de faire voter en assemblée générale des résolutions qui n’ont aucun sens mais qui au final engagent lourdement le syndicat des copropriétaires et donc chacun des copropriétaires.

A ce titre, nous allons présenter une convocation d’assemblée générale élaborée par le syndic AB Syndic et Gestion qui sur 34 questions prévoit au moins la moitié pour traiter des questions liées à de la saisie immobilière.

Afin de comprendre l’énormité de l’abus, reprécisons rapidement les exigences réglementaires en matière de vote de saisie de lot et des obligations qui en découlent.

I. Le vote de la dépréciation sur créance douteuse

L’article 4 du décret comptable du 14 mars 2005 précise que lors du vote de la saisie immobilière d’un lot, doit être également déterminée la dépréciation sur créance douteuse qui sera supportée par l’ensemble des copropriétaires.

Ces sommes représentent les montants qui ne seront pas recouverts même après avoir saisi le lot et l’avoir vendu à la barre.

La raison qui peut expliquer cette situation est que le prix du bien se trouve inférieur à l’ensemble des dettes contractées par le copropriétaire, non seulement à l’égard de la copropriété, mais aussi d’autres créanciers comme la banque ou l’Etat.

En effet, au-delà du super privilège dont dispose la copropriété, elle passe ensuite au rang de privilégier, se retrouvant en concurrence avec les autres créanciers sur le montant de la vente.

D’ailleurs, pour éviter que le syndic réclame au syndicat des copropriétaires de prendre en charge l’intégralité de la créance douteuse du copropriétaire débiteur, l’article 4 précise que le syndic doit présenter la créance douteuse à l’assemblée générale après avoir déduit les sommes susceptibles d’être récupérées à la suite de l’action judiciaire.

Cette mesure est de bon aloi, puisque derrière le vote de la créance douteuse seront générés des appels de charge qui devront être supportés par les copropriétaires.

La situation peut rapidement devenir difficile si le syndic fait voter dans une même assemblée générale ne serait-ce que cinq saisies immobilières avec cinq créances douteuses.

Une caricature ?

Alors voyons la suite.

II. Pas moins de dix votes de saisie immobilière

Avant d’entrer dans le détail, voici un modèle de deux résolutions proposées à l’ordre du jour :

4570

Que constatons-nous ?

Le syndic prévoit une question pour voter la saisie immobilière et une autre pour fixer le montant de la dotation pour dépréciation sur créance douteuse.

Là où la situation se complique, c’est que pour un montant impayé de 1 351,68 euros, le syndic décide de voter une saisie immobilière et, encore plus fort, de fixer le montant de l’appréciation sur créance douteuse pour ce même montant.

Ainsi, pour toutes les résolutions, ce syndic considère que la dette du copropriétaire est équivalente à la dette estimée irrécouvrable.

Et voilà comment par manque de professionnalisme du syndic, les copropriétaires se retrouvent à prendre en charge l’intégralité de la dette impayée du copropriétaire qui est, du moins en partie, surement recouvrable.

Ce type d’abus qui a un impact direct sur les copropriétaires impose que le conseil syndical interdise au syndic de présenter ce type de résolution sans qu’il ne présente au préalable la justification des sommes qu’il a estimées comme douteuses.

C’est à vous de jouer.