Les syndics professionnels n’ont pas échappé au phénomène de la dématérialisation et proposent maintenant d’exercer leur mission en ligne.
Certains vous proposent alors un contrat irrégulier avec une première partie qui reprend le contrat type, qui comporte quelques petites anicroches, et des conditions générales qui ne sont pas prévues par le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic et qui, elles, regorgent d’irrégularités.
I. Des illégalités pour le compte bancaire et l’assemblée générale
Tout syndicat de copropriétaire doit disposer d’un compte bancaire séparé ouvert à son nom, sauf dispense de l’assemblée générale pour les copropriétés de moins de 16 lots (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans les conditions générales de son contrat, article 1, CLIC SYNDIC stipule que tout syndicat de copropriétaires bénéficie d’un compte bancaire ouvert à son nom appelé « compte bancaire séparé ou individualisé ».
Sachant que le compte bancaire
- séparé (principe légal) a pour titulaire le syndicat des copropriétaires ;
- individualisé (exception) a pour titulaire le syndic professionnel, avec un sous compte au profit de chaque syndicat de copropriétaires géré par lui.
On peut penser que la loi sera respectée.
Mais non, il suffit de lire l’alinéa suivant pour déchanter :
Donc, pour un certain nombre de copropriétés (celles à partir de 16 lots), nous serons en pleine illégalité, et ce en toute connaissance de causes.
Bien entendu, la copie de la convention d’ouverture de compte n’est pas transparente. Le nom du syndicat des copropriétaires n’est pas consigné ; le nom et l’adresse de CLIC SYNDIC oui…
A cela, vous rajoutez le fait que CLIC SYNDIC, qui ne participe pas aux assemblées générales, prévoit néanmoins un contrôle par ses soins de leur procès-verbal avant toute diffusion aux copropriétaires (chapitre 4). Qui dit contrôle dit risque de correction si nécessaire et donc une modification après sa signature.
Pour rappel, il appartient aux seuls membres du bureau de l’assemblée générale de vérifier la conformité de l’original du procès-verbal établi par le secrétaire et signé obligatoirement en fin de séance, par leurs soins (article 17 du décret du 17 mars 1967).
A défaut, en cas de modifications postérieures, cela peut être cause de nullité judiciaire.
A noter cependant que ce syndic veut bien participer à l’assemblée et communiquer avec le président de séance si ce dernier a pris rendez-vous au moins deux semaines avant la réunion. Or, le président est désigné le jour de l’assemblée : cherchez l’erreur !
Le syndic rédigeant les convocations, il ne peut ignorer la date de l’assemblée et pourrait prendre ses dispositions pour assister le président. Question de volonté.
II. CLIC SYNDIC ne veut pas trop en faire
Dans les prestations à la charge du syndic figure la gestion du personnel de la copropriété (article 31 du décret du 17 mars 1967), prestation relevant de ses honoraires de gestion courante (forfait de base), conformément au décret du 26 mars 2015.
CLIC SYNDIC assure le service plus que minimum :
Donc, si une copropriété gérée par ce dernier décide d’embaucher un employé d’immeuble, c’est cause de rupture du contrat de syndic : motif inédit en copropriété.
Qui va mettre fin au contrat ? Le syndic va-t-il demander des dommages et intérêts pour rupture abusive ?
SI l’assemblée vote une telle embauche, CLIC SYNDIC ne va donc pas exécuter cette résolution, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
On se rend bien compte que ces syndics en ligne assurent des prestations limitées, mais qui ne s’arrêtent pas là.
En effet, l’article 3 des conditions générales mentionne que CLIC SYNDIC n’ira pas chercher les archives chez l’ancien syndic, et ne les remettra pas au nouveau quand il ne sera plus renouvelé.
Les frais d’envoi et de transport pour la récupération de leurs archives auprès de son prédécesseur, ainsi que pour l’expédition de ces documents à son successeur seront à la charge du syndicat des copropriétaires.
Pour rappel, la transmission des archives du syndicat des copropriétaires implique une rencontre entre les deux syndics accompagnée d’un bordereau de remise des pièces en deux originaux signés par ceux-ci, une copie devant être communiquée au conseil syndical (articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33-1 du décret du 17 mars 1967).
Cette prestation relève des honoraires de gestion courante (forfait de base) du syndic car ce n’est pas une prestation particulière dans le contrat type.
Autrement dit, le syndic ne peut facturer le moindre honoraire additionnel au syndicat pour l’obtention et la transmission des archives du syndicat, tâches accomplies à l’occasion d’une entrevue physique impérative.
Lors des expertises assurance, c’est le président ou un membre du conseil syndical qui y assistera en lieu et place du syndic. Cela ressemble à une délégation de pouvoir qui est interdite par l’article 18-IV de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires, chargé de la gestion de la copropriété pour laquelle il ne peut se faire substituer.
CLIC SYNDIC précise dans le chapitre deux de son contrat de syndic 2018/2019 qu’il s’adresse aux copropriétaires détenant un « accès internet » qui permet de communiquer 24h/24 et 7j/7.
Cependant, plus loin il s’engage à répondre à leur demande de devis et d’interventions, de documents ou de renseignements sous 24 heures hors week-end et jour fériés.
Donc en réalité la communication est limitée, seules les demandes peuvent être faites à tout moment, formulées depuis son site internet, mais pas les réponses.
L’ensemble de ces dysfonctionnements doit donc conduire logiquement les copropriétaires à être vigilants avec les clauses irrégulières similaires qui pourraient apparaître dans d’autre contrat de syndic « low-cost ».