ABUS N° 4580 : Un rappel de la réalité juridique en matière de frais de recouvrement par le Tribunal d’Instance d’Asnières

19/11/2019 Abus Abus

A l’occasion des négociations sur l’ordonnance « Copropriété », nous avons expliqué qu’il était indispensable d’imposer aux syndics une plus grande transparence vis-à-vis du conseil syndical dans la gestion des contentieux en distinguant les sommes réclamées de celles réellement récupérées.

En effet, comme on va l’expliquer et le démontrer, les syndics sont financièrement intéressés par la gestion du contentieux qui leur permet de facturer à prix d’or des actes alors que cela peut être non seulement illégal, mais en plus au final supporté non pas par le copropriétaire défaillant, mais par la copropriété.

A ce titre, rappelons la législation et la réglementation en vigueur puis ensuite le rappel à la réalité (ou à l’ordre) du Tribunal d’Instance d’Asnières.

I. Un encadrement très strict des honoraires du syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise les actes liés aux recouvrements des charges que le syndic peut imputer non pas à la copropriété, mais au copropriétaire débiteur.

Cet article précise notamment que le premier acte facturable est la mise en demeure, interdisant de facturer aussi bien à la copropriété qu’au copropriétaire la première lettre de relance.

Plus encore, le point 9.1 du contrat type précise de manière exhaustive les actes pouvant faire l’objet d’une facturation à l’égard du copropriétaire débiteur en précisant clairement que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou le suivi du dossier transmis à l’avocat ne peut faire l’objet d’une facturation que si et seulement si le syndic est tenu de réaliser des « diligences exceptionnelles ».

A cela s’ajoute le principe précisé également dans le contrat type qui est que le coût de ces prestations est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires « qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

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Par conséquent, si le syndic a facturé des actes au copropriétaire débiteur qui, dans le cadre d’une action judiciaire, n’ont pas été reconnus par le juge comme nécessaires, le syndic est alors contraint de rembourser à la copropriété les sommes qu’il a prélevées sur sa trésorerie.

Un point à connaître et qui va prendre toute son importance dans un jugement logique rendu par le Tribunal d’Instance d’Asnières.

II. Ni le copropriétaire débiteur ni la copropriété ne doivent faire le bonheur du syndic

A la suite d’une action judiciaire engagée par un syndic à l’encontre d’un copropriétaire débiteur, le juge du Tribunal d’Instance d’Asnières a rappelé que ce dernier ne devait prendre à sa charge que les frais nécessaires, et ce à un montant raisonnable.

Ainsi, lorsque le syndic a réclamé que le copropriétaire débiteur soit condamné à payer des frais de mise en demeure ou de lettre de relance à 36 euros l’acte, le juge a rappelé que le copropriétaire n’était pas tenu par le contrat de syndic et que la facturation acceptable ne devait pas excéder 7,50 euros pour la mise en demeure et 2 euros la lettre de relance.

Par conséquent, le juge a révisé les demandes de condamnations pour recalculer les frais de mise en demande et de relance, non pas sur la base de 36 euros, mais de 7,50 euros.

Voici l’extrait du jugement très explicite :

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Ce jugement est important à mettre en exergue car pour beaucoup de conseillers syndicaux, l’affaire s’arrête-là.

Or, le contrôle à opérer est de vérifier que le syndic rembourse bien les sommes prélevées sur la trésorerie de la copropriété, concernant les actes de contentieux ou de précontentieux qui finalement n’ont pas été condamnés par le juge.

Par conséquent, le syndic qui a facturé 346,39 euros de frais de recouvrement doit rembourser à la copropriété les montants non retenus par le juge, à savoir 346,39 - 7,50 = 339,49 euros.

Chers conseillers syndicaux, c’est à présent encore une fois à vous de jouer.